Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego

komentarzy 6

Czy biegli biorą wyceny nieruchomości „z powietrza”? Czasem nachodzi mnie taka myśl, gdy kolejna nieruchomość nie znajduje na licytacji nabywcy mimo tego, iż cena wywoławcza wynosiła tylko 2/3 sumy oszacowania. Poniższa sprawa może wyznawców takiej „spiskowej” teorii utwierdzić w takich podejrzeniach.

Jako jeden z wierzycieli egzekwujących z nieruchomości, otrzymałem z Sądu Rejonowego w Sanoku (Sygn. akt I Co 1160/10) odpis skargi wierzyciela hipotecznego – banku na czynności komornika. Bank zarzuca rażącą dysproporcję w wycenach dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę:

Skarga wierzyciela na czynność opisu i oszacowanie nieruchomości.

Działając w imieniu wierzyciela, pełnomocnictwo w załączeniu, zaskarżam czynność opisu oszacowania nieruchomości położonej w Sanoku w obrębie ewidencyjnym Olchowce (księga wieczysta KS1S/… prowadzona przez Sąd Rejonowy w Sanoku), zwanej dalej „nieruchomością” sporządzonego w dniu 20 grudnia 2012r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Sanoku …, zarzucając mu naruszenie przepisu par. 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników polegające na niedokładnym zebraniu przez komornika informacji, które miały wpływ na określenie wartości nieruchomości i ustalenie sumy oszacowania ww. według cen innych niż przeciętne ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy.

Mając na uwadze powyższe, wnoszę o:

1) ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o ponowną wycenę nieruchomości sporządzoną przez biegłego sądowego, dopuszczonego przez Sąd,

ewentualnie

2) uchylenie dokonanego opisu i oszacowania oraz zobowiązanie komornika do zmiany oszacowania wartości nieruchomości, w zakresie wskazanym w pkt.1 i dokonanie ponownego oszacowania w oparciu o wycenę sporządzoną przez innego rzeczoznawcę,

3) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z:

– wyceny porównawczej sporządzonej dla celów ustanowienia hipoteki dla wierzyciela na w/w nieruchomościach przez rzeczoznawcę JP w dniu 15.12.2009r.

– z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości

4) zasądzenie od Dłużnika na rzecz Wierzyciela kosztów postępowania według norm przepisanych

Uzasadnienie

Komornik Sądowy działający przy Sądzie Rejonowym w Sanoku w dniu 20.12.2012 roku dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości należącej do dłużnika, położonej w miejscowości Sanok obręb ewidencyjny Olchowce, dla której Sąd Rejonowy w Sanoku prowadzi księgę wieczystą nr KS1S/…. Z przyjętą w oszacowaniu wartością nieruchomości, nie sposób się zgodzić. Bank dysponuje wyceną sporządzoną pod zabezpieczenie kredytu, według której wartość nieruchomości znacznie odbiega od wskazanej przez biegłego w postępowaniu egzekucyjnym. Jest bardzo niewiarygodne, że dwie wyceny tych samych nieruchomości sporządzone w krótkich odstępach czasu (grudzień 2009r. i październik 2012r) mogą odbiegać od siebie tak znacząco. Dopuszczalne są odchylenia pomiędzy poszczególnymi wycenami, które wynikają z upływu czasu, wzrostu cen na rynku, jednak zdaniem wierzyciela dysproporcja w wycenach na poziomie prawie 100% jest na tyle rażąca, że stanowi podstawę do zlecenia sporządzenia ponownej wyceny. W myśl art. 136.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (Dz.U.Nr.10 poz.52 z 1968r.) w postępowaniu egzekucyjnym należy ustalić wartość nieruchomości według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Ceny transakcyjne nieruchomości mieszkalnych na terenie, gdzie położona jest nieruchomość nie wykazywały w okresie od 2009 — 2012 roku znaczącego trendu wzrostowego, a nawet naszym zdaniem od połowy 2011 roku nastąpiła stagnacja na rynku i spadek cen, dlatego wg naszej oceny tak wysoko oszacowana wartość nieruchomości nie daje najmniejszej szansy na skuteczną sprzedaż i zaspokojenie wierzycieli.

Dowód: kopia wyciągu z wyceny nieruchomości z dnia 15.12.2009 r.

Dowód: opinia biegłego sądowego w przedmiocie wyceny nieruchomości

W związku z powyższym wierzyciel wnosi jak na wstępie.

Komornik odpowiada do Sądu:

W odpowiedzi na skargę … w Sanoku, będącego wierzycielem hipotecznym, na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnika położonej w Sanoku, mającej urządzoną księgę wieczystą prowadzoną w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Sanoku nr KSIS/… wyjaśnia co następuje.

Zgodnie z art.948 kpc komornik powołał biegłego sądowego i jednocześnie rzeczoznawcę majątkowego JP zam. … do oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Biegły został pouczony, że w w oszacowaniu należy osobno podać wartość działki, budowli, budynków, ogrodzenia i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całej nieruchomości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art.946 kpc została wydzielona celem wystawienia na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia (użytkowanie, służebność, prawa dożywotnika), oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążającą nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Ponadto należy ustalić wartość nieruchomości według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy.

Biegły przedstawił komornikowi operat szacunkowy, który zawiera w.w. składniki, zaś komornik nie jest w stanie zweryfikować, czy nieruchomości przyjęte do porównania są podobne. Komornik dokonując opisu i oszacowania nieruchomości nie dysponuje żadnymi innymi wycenami niż ta przedłożona mu przez biegłego, gdyby tak było, zleciłby biegłemu, by dokonując oszacowania miał na uwadze inną opinię i wyjaśnił różnice (być może różnice w wycenie mają swoje źródło w zastosowaniu odmiennych metod wyceny), tym bardziej że jak wynika z załącznika do skargi obydwie wyceny sporządzał ten sam rzeczoznawca majątkowy.

Ponieważ w swoich czynnościach komornik nie dopatrzył się uchybień, skargi na czynność komornika nie uwzględniam i w załączeniu przekazuję w.w. akta egzekucyjne.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 1 Ocena średnia: 5]

02/06/2013

Komentarze do 'Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego'

Subscribe to comments with RSS

  1. Pomijając już „niekompetencję” biegłych, należy również zwrócić uwagę, że od czasu wyceny do czasu licytacji może upłynąć sporo czasu, co ma znaczenie w przypadku spadających cen nieruchomości.

    Z nieruchomościami jest tak, że nawet 10% obniżka od ceny rynkowej jest atrakcyjna. No właśnie, ale musi być dokonana od ceny rynkowej. Jeśli nieruchomość nie sprzeda się za 2/3, to znaczy, że… wycena nie była rynkowa i chyba warto wówczas wybrać się po odszkodowanie do „wyceniacza” 🙂 Do tego w wycenie nie uwzględnia się takich „felerów nieruchomości” jak np. lokator.

    Mój sposób na egzekucje z nieruchomości jest następujący:

    1. Koniecznie (patrz punkt 2) ogłoszenia muszą być publicznie dostępne w internecie, podobnie jak możliwość udziału w licytacji

    2. Licytacje zaczynają się od złotówki bez ceny minimalnej

    Gwarantuję, że każda nieruchomość się sprzeda, i to bynajmniej nie za „100zł”.

    Przy okazji zaoszczędzimy na koszcie wycen.

    Lech | blog o wekslach

    3 Cze 13 08:51

  2. Ha, miałem właśnie pomysł na wpis – postulat ceny wywoławczej 1 zł. Tylko dodałbym, że minimalna liczba licytantów musiałaby wynosić np. 500 aby licytacja mogła zostać przeprowadzona. I że ogłoszenie licytacji należałoby tylko do wierzyciela.

    admin

    3 Cze 13 09:00

  3. No każda nieruchomość licytowana od 1 zł się sprzeda, ale czy suma pozwoli na zaspokojenie wierzycieli? A i dłużnik z długów nie wyjdzie, chociaż mu wszystko zlicytują.

    dino

    4 Cze 13 21:44

  4. Jeżeli do licytacji przystąpi kilkaset osób (a zapewne tak będzie gdy cena wywoławcza wyniesie 1 zł.) to moim zdaniem zostanie sprzedana za cenę bliską rynkowej.

    admin

    5 Cze 13 06:23

  5. A jeśli na mieszkaniu jest hipoteka

    kowal

    9 Sie 16 20:30

  6. Rozumiem że nie Wasza tylko kogoś innego np. banku. Jeżeli jej wartość jest wysoka (zbliżona do wartości nieruchomości), to nie ma sensu abyście prowadzili z niej egzekucję, bo wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo.

    admin

    9 Sie 16 20:37

Skomentuj