Bezpłatna pomoc prawna

Zanim dojdzie do próby sprzedania nieruchomości przez komornika w drodze publicznej licytacji lub z wolnej ręki, nieruchomość taką biegły sądowy musi opisać i oszacować. Nierzadko zdarza się, że biegły nierzetelnie opisze lub / i oszacuje taką nieruchomość, jaskrawy przykład takiej nierzetelności mamy tutaj: Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego. Utarło się powszechne mniemanie (w myśl którego komornicy to nieuczciwe kanalie), że zwykle wyceny nieruchomości są krzywdzące dla ich właścicieli – dłużników czyli że są wyceniane zbyt nisko. Jednak chyba równie często albo i częściej wyceniane są powyżej ich faktycznej wartości tak wysoko, że nawet na drugiej licytacji nieruchomości, gdzie jej cena wywoławcza wynosi zaledwie dwie trzecie wartości oszacowania, jest to cena nieatrakcyjna.

Zarówno dłużnikowi jaki wierzycielowi egzekwującemu przysługuje skarga na czynność komornika w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości. Skarga opiera się na art. 767 kpc w zw. z art. 950 kpc, w ramach działu VI “Egzekucja z nieruchomości”. Jest to skarga na czynności komornika, ale jej przedmiotowość obejmuje de facto także wady operatu szacunkowego biegłego, skoro to na nim bazuje protokół opisu i oszacowania. Zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego termin zaskarżenia opisu i oszacowania zajętej nieruchomości wynosi dwa tygodnie i liczy się co do zasady od dnia ukończenia opisu i oszacowania, rozumianego jako podpisanie przez komornika protokołu opisu i oszacowania. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie wskazanym w zawiadomieniu o terminie, termin dwutygodniowy liczy się od doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ukończeniu opisu i oszacowania. Jeżeli sąd rejonowy oddali skargę na czynność komornika, można wnieść zażalenie do sądu wyższej instancji czyli okręgowego. Opłata od skargi na opis i oszacowanie nieruchomości wynosi 50 złotych a od zażalenia 30 złotych.

Uwaga, skargę na czynności komornika wnosi się do komornika którego czynności skarżysz. Skargę rozpatruje sąd przy którym komornik działa, ale nie wnoś jej bezpośrednio do sądu! Przeczytaj dlaczego: Nie wnoś skargi na czynności komornika do sądu lecz do komornika!. W przypadku uwzględnienia skargi sąd nakaże komornikowi sporządzenie nowego lub uzupełnienie istniejącego opisu i oszacowania nieruchomości. Sąd może też we własnym zakresie zmienić opis i oszacowanie nieruchomości.

Dłużnicy raczej częściej od wierzycieli wnoszą skargi na opis i oszacowanie nieruchomości ale często jedynym celem jaki im przyświeca jest po prostu odsunięcie w czasie licytacji. Zanim sąd rozpatrzy skargę i ewentualne zażalenie, mijają miesiące. Niektórzy z dłużników przez ten czas spłacają cały dług i postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone.

Zarzuty w skardze mogą dotyczyć po pierwsze, opisu czyli niezgodności ze stanem faktycznym, na przykład brak uwzględnienia istniejących budynków / zabudowań, błędne określenie powierzchni nieruchomości lub poszczególnych pomieszczeń, pominięcie istotnych elementów wpływających na wartość nieruchomości (np. służebności, obciążenia), nieprawidłowe wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, brak szczegółowości: wskaż, jakie istotne informacje zostały pominięte w opisie nieruchomości, a powinny się w nim znaleźć. Po drugie, zarzuty mogą dotyczyć oszacowania – zaniżonej / zawyżonej wartości: argumentuj, dlaczego Twoim zdaniem wartość nieruchomości została oszacowana nieprawidłowo. Możesz powołać się na ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w okolicy, operaty szacunkowe (jeśli takie posiadasz), specyficzne cechy nieruchomości, które nie zostały uwzględnione w wycenie (np. stan techniczny, lokalizacja, potencjał), błędy w metodologii wyceny: wskaż, jakie błędy metodologiczne popełnił biegły rzeczoznawca (jeśli oszacowanie zostało sporządzone przez biegłego).

Uwzględnienie skargi na opis i oszacowanie co do zasady prowadzi do uchylenia lub zmiany dokonanej czynności oraz przeprowadzenia ponownego (albo uzupełniającego) opisu i oszacowania nieruchomości.​Sąd może uchylić opis i oszacowanie w całości i nakazać komornikowi zlecenie nowego operatu oraz sporządzenie nowego protokołu.​ Może też uchylić lub zmienić czynność tylko częściowo (np. w zakresie wartości, pominiętych składników, sposobu korzystania z nieruchomości), pozostawiając resztę w mocy.​ Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia skargi (oraz ewentualnego ponownego oszacowania) licytacja nie powinna być wyznaczona ani przeprowadzona, bo cena wywołania opiera się na prawidłowo ustalonej wartości z opisu i oszacowania.

Zaktualizowano 17 grudnia 2025 r.