Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Walor wiarygodności…

skomentuj

I kolejne uzasadnienie wyroku do kolekcji; tym razem oddalenie powództwa. Spór o zwrot kaucji związanej z najmem mieszkania:

WYROK W IMIEMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Sąd Rejonowy w S. Wydział Grodzki w składzie następującym: Przewodniczący: SR Protokolant: st. sekr. sądowy po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2007 r. w S. na rozprawie sprawy z powództwa R.G. przeciwko B.N. o zapłatę 1. oddała powództwo; 2. zasądza od powoda R.G. na rzecz pozwanej B.N. kwotę 617zł (sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Uzasadnienie Powód R.G. wniósł o zasądzenie od pozwanej B.N. na swoją rzecz kwoty 5.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi oraz kosztami procesu. Na uzasadnienie swojego roszczenia podał, że w wyniku umowy przelewu powierniczego wierzytelności uzyskał prawo do dochodzenia przedmiotowego roszczenia od M.W.. Powód wskazał, iż pozwana pobrała od cedenta wierzytelności kaucje z tytułu najmu lokalu mieszkalnego i nie zwróciła jej pomimo, że cedent przestał być najemcą lokalu. Pomimo wezwania pozwana nie uiściła należności na rzecz powoda. Nakazem zapłaty z dnia 14 lutego 2007 r. Sąd Rejonowy w S., w postępowaniu upominawczym w sprawie o sygn. akt VIII Nc …, w całości uwzględnił żądanie powoda. Pozwana wniosła do tut. Sądu sprzeciw od nakazu zapłaty w którym domagała się oddalenia powództwa w całości. Na uzasadnienie wskazała, że kaucja została wynajmującemu lokal mieszkalny zwrócona.

Pozwana przyznała, że w związku z zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego z cedentem pobrała od niego kwotę 5.000,00 zł, celem zabezpieczenia wykonania umowy najmu. Zgodnie z załącznikiem do umowy najmu z dnia 20 marca 2003 r. kaucja miała być zwrócona z dniem rozwiązania umowy. W dniu 15 października 2003 r. na podstawie umowy darowizny lokal będący przedmiotem najmu został przekazany synowi pozwanej J.N. W związku ze zmianą właściciela lokalu w dniu 26 listopada 2003 r strony zmieniły oznaczenie stron umowy w drodze aneksu. Pozwana wskazała, że w dniu 24 maja 2004 r. J.N. wypowiedział cedentowi umowę najmu. Po rozwiązaniu umowy najmu wynajmujący wrócił cedentowi tytułem kaucji kwotę 3.500,00 zł, a pozostałą kwotę czyli 1.500,00 zł powiększoną o odsetki w kwocie 125,00 zł zaliczył na zaległości z tytułu czynszu, opłat za energie elektryczną, usługi telekomunikacyjne i materiały na odnowienie mieszkania. Bezspornym w sprawie jest, iż M.W. wynajmował mieszkanie położone w C. przy ulicy …, początkowo od pozwanej B.N., a później od jej syna J.N. oraz iż wpłacił kwotę 5.000,00 zł tytułem kaucji. Sąd ustalił: Pozwana B.N. w dniu 20 marca 2003 r zawarła z M.W. umowę najmu, którego przedmiotem był lokal mieszkalny położony w C. przy ulicy … Umowa została zawarta na okres od 1 kwietnia 2003 r do dnia 31 marca 2004 r. z możliwością przedłużenia. Na mocy umowy najemca zobowiązany był do uiszczania świadczeń miesięcznych za: energie elektryczną, gaz, zimną i ciepłą wodę wg wskazań liczników, telefon, opłatę za korzystanie z odbiornika RTV, czynszu, opłaty za korzystanie z telewizji kablowej. Ponadto najemca zobowiązany był do uiszczania kwoty 550,00 zł tytułem opłaty za najem mieszkania (dowód: umowa najmu na cele mieszkaniowe k. 20).

Z uwagi na dobry stan mieszkania (po generalnym remoncie) pozwana zażądała od najemcy kaucji, celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń, związanych z nienależytym wykonywaniem umowy najmu przez najemcę. M.W. wpłacił kaucję wynajmującemu w dniu 01 kwietnia 2003r., jako realizację postanowień załącznika do umowy najmu. We wskazanym załączniku do umowy najmu strony potwierdziły pobranie przez wynajmującego kaucji w kwocie 5000 zł od najemcy. Ponadto strony uzgodniły, że z dniem rozwiązania umowy najmu kwota kaucji powiększona o odsetki zostanie oddana najemcy, pod warunkiem oddania lokalu w stanie takim, w jakim został przekazany najemcy. Jednocześnie najemca potwierdził stan lokalu w chwili przejęcia. Pozwana wpłaciła uzyskaną kaucję mieszkaniową w dniu 4 kwietnia 2003 r. na książeczkę oszczędnościową z wkładem terminowym Nr … w Banku Spółdzielczym … (dowody: załącznik do umowy najmu K 5, wypis z książeczki oszczędnościowej z wkładem terminowym w Banku Spółdzielczym …, wyjaśnienia pozwanej B.N. k. 89-92; zeznania świadka J.N. k. 80-83; zeznania świadka S.N. k 80-83). W dniu 15 października 2003 r. pozwana wraz z mężem S.N., umową darowizny zawartą w formie aktu notarialnego, darowali swojemu synowi J.N. lokal mieszkalny, będący przedmiotem najmu. W dniu 26 listopada 2003 r. J.N. i M.W. podpisali aneks do umowy najmu ze wskazaniem nowych stron umowy najmu.

Nowy wynajmujący (J.N.), najemca (M. W.) i B.N. ustalili, że kaucja wpłacona przez M.W. przy zawarciu umowy najmu pozostanie na rachunku bankowym, a w przypadku rozwiązania umowy najmu zobowiązanym do jej zwrotu będzie J.N.. Nikt nie zobowiązywał M.W. do wpłacenia nowej kaucji, ani też M.W. takiej kaucji nie wpłacił. W celu potwierdzenia, że dysponentem kaucji, wpłaconej przy zawarciu umowy najmu jest nowy wynajmujący, w dniu 26 listopada 2003 r. nowe strony umowy najmu zawarły kolejny aneks do umowy najmu. Aneks ten sporządził J.N. przepisując pierwotną treść aneksu z 20.03.2003r., zmieniając jedynie strony umowy oraz datę pobrania kaucji. J.N. nie zdawał sobie sprawy z tego, że w ten sposób stwierdził, jakoby pobrał ponownie w dniu w dniu 1 grudnia 2003 r. od M.W. kaucje mieszkaniową w kwocie 5.000,00 zł., pomimo tego, ze takiej kaucji ponownie nie pobierał Jedynym celem zawarcia tego aneksu było potwierdzenie, że dysponentem kaucji jest już J.N. i że to on będzie, z dniem rozwiązania umowy zobowiązany do zwrotu M.W. kaucji powiększonej o odsetki pod warunkiem oddania lokalu w stanie, w jakim został przekazany najemcy. (dowody: akt notarialny REPERTORIUM A NR … z dnia 15.10.2003 r. k. 21-22; załącznik do aneksu umowy najmu na cele mieszkaniowe z dnia 26.11.2003 k. 65; zeznania świadka J.N. 80-83; zeznania świadka S.N. k.80-83; wyjaśnienia pozwanej B.N. k 89-92, pokwitowanie k 51). W trakcie trwania stosunku najmu rachunki były regulowane w terminie, a umowa został przedłużona.

W dniu 24 maja 2004 r. J.N. wypowiedział M.W. umowę najmu z dniem 30 czerwca 2004 r. W dniu 1 czerwca 2004 r. pozwana wypłaciła z konta kaucję i przekazała ją J.N. w celu rozliczenia się z M.W.. Następnie J.N. wypłacił M.W. kaucję w kwocie 3.500,00 zł, a pozostała część miała zostać zwrócona po zdaniu mieszkania w takim samym stanie jak przy przekazaniu. M. W. potwierdził wypłatę przez J.N. takiej części kaucji, pobranej przy zawarciu umowy najmu. W pokwitowaniu strony omyłkowo wskazały datę zawarcia umowy jako 03 marca 2003 r. zamiast 20 marca 2003 r. Celem zapisu w pokwitowaniu, że kaucja została pobrana przy zawarciu umowy najmu przez J.N. było potwierdzenie, że ta kaucja była pobrana przez wynajmującego przy zawarciu umowy najmu, a następnie została przekazana do dyspozycji nowemu wynajmującemu J.N. Wynajmujący wyprowadził się z mieszkania w połowie lipca 2004 r. Po opuszczeniu lokalu przez M.W., J. N. stwierdził iż ściany w mieszkaniu są porysowane długopisem oraz że porysowane są także panele podłogowe. W związku ze zniszczeniami J.N. musiał ponieść koszty odnowienia mieszkania. Na poczet należności z tytułu odnowienia mieszkania jak i zaległości w opłatach dotyczących lokalu wynajmowanego mieszkania J.N. potrącił z wpłaconej przez wynajmującego kaucji kwotę 1.500,09 zł w związku z czym nie zwrócił pozostałej kwoty kaucji pobranej przez wynajmującego przy zawarciu umowy najmu. (dowody: wypowiedzenie do umowy najmu na cele mieszkaniowe k. 24; zeznania świadka J.N. k. 80-83; wyjaśnienia pozwanej k. 89-92).

W dniu 8 września 2006 r. M.W. zawarł z powodem umowę przelewu powierniczego wierzytelności, której przedmiotem był zwrot kaucji w kwocie 5000 zł od B.N.. M.W. powiedział powodowi, że wpłacił dwie kaucje na rzecz pozwanej i J.N. Powód umieścił informację o sprzedaży zobowiązania pozwanej na giełdzie informacji internetowej, ponadto udzielał informacji jakoby kaucja nie została zwrócona M.W. a twierdzenia pozwanej, że zwróciła taką kaucje są kłamliwe. Pismem doręczonym pozwanej w dniu 21 września 2006 r. powód wezwał ją do zwrotu kaucji w kwocie 5.000,00 zł. (dowód: zeznania powoda k. 89-92). Wyjaśnienia powoda, co do treści informacji przekazanych mu przez M.W., mogły stanowić jedynie dowód tego, jaka była treść rozmowy powoda z M.W., ale (jako dowód ze słyszenia ) nie mogły stanowić dowodu, że fakty o których mówił M.W. były prawdziwe. Sąd oddalił wniosek pełnomocnika powoda o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M.W., zgłoszony na trzeciej rozprawie po przesłuchaniu stron, albowiem niniejsze postępowanie toczyło się w trybie uproszczonym i wnioski dowodowe winny być wskazane w pozwie lub w odpowiedzi na pozew, (sprzeciwie ewentualnie odpowiedzi na sprzeciw lub na pierwszej rozprawie). Od dnia złożenia sprzeciwu od nakazu zapłaty przez pozwaną sporną okolicznością było czy M.W. wpłacił 1 czy 2 kaucje, dlatego też powód mógł najpóźniej na pierwszej rozprawie zawnioskować ten dowód czego jednak nie uczynił. W toku sprawy nie pojawiły się żadne nowe okoliczności, które uzasadniałyby późniejsze dopuszczenie tego dowodu.

W niniejszej sprawie Sąd przyznał większy walor wiarygodności zeznaniom świadków oraz stron co do faktów i celu sporządzenia dokumentów niż dosłownym zapisom dokumentów prywatnych w postaci aneksu z dnia 26.11.2003r. i pokwitowania (k.51). Zgodnie z art. 246 kpc . Jeżeli ustawa lub umowa stron wymaga dla czynności prawnej zachowania formy pisemnej, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron w sprawie między uczestnikami tej czynności na fakt jej dokonania jest dopuszczalny w wypadku, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią, a jeżeli forma pisemna była zastrzeżona tylko dla celów dowodowych, także w wypadkach określonych w kodeksie cywilnym.

Natomiast Art. 247 kpc. stanowi że dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Ponieważ ustawa (art. 660 kc, zastrzega formę pisemną ad eventum) ani zawarta umowa pomiędzy stronami, nie wymagały zawarcia umowy najmu, a tym bardziej postanowień jej dotyczących, w formie pisemnej pod rygorem nieważności, sąd uznał za dopuszczalny w sprawie dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu Sąd uznał, że wykładnia postanowień umowy nie powinna być interpretowana wyłącznie zgodnie z jej literalnym brzmieniem, jeżeli z całokształtu okoliczności towarzyszących jej zawarciu wynika, że rzeczywisty zamiar stron był inny. Sąd dał wiarę zeznaniom świadków i przesłuchaniu pozwanej, z których jednoznacznie wynikało, że kaucja została pobrana od M.W. tylko jeden raz przy zawarciu umowy najmu oraz że omyłkowo zawarli w aneksie z 26 listopada 2003 r. zapis, który wskazywał jakoby J.N. pobrał od najemcy druga kaucje. Sąd uwzględnił przy tym sposób sporządzenia tego aneksu (skopiowanie aneksu i z zamianą jedynie stron i dat) oraz fakt, że pozwana i jej syn nie są podmiotami, którzy profesjonalnie zajmują się obrotem nieruchomościami i nie mają wykształcenia prawniczego. Wiarygodne były zeznania świadków dotyczące przyczyn sporządzenia dokumentu o takiej treści, i fakt że sporządziły je na skutek pomyłki w dobrej wierze. Zeznania te Sąd uznał ponadto w pełni za wiarygodne i logiczne, bowiem na skutek zmiany właściciela przedmiotu najmu najem nie uległ rozwiązaniu, zatem nie powstawał obowiązek zwrotu wpłaconej pierwotnie kaucji, a z uwagi na cel kaucji, nielogiczne i sprzeczne z doświadczenie życiowym jest, aby najemca zamieszkujący nieprzerwanie w lokalu, wpłacał na rzecz wynajmującego drugą kaucję.

Za taką oceną dowodów przemawia również fakt, że M.W. nie domagał się zwrotu kaucji, wpłaconej przy zawieraniu umowy z B.N., ani przy zmianie stron umowy najmu ani też po rozwiązaniu umowy najmu. Ponadto o fakcie pobrania tylko jednej kaucji przy zawieraniu umowy przemawia treść pokwitowania podpisanego przez M.W., który potwierdził zwrot kaucji pobranej w marcu 2003r. Za taką oceną dowodów przemawiał również, fakt, iż dokumenty sporządzone przez strony zawierały liczne omyłki, np. w pokwitowaniu wpisano omyłkowo datę zawarcia umowy najmu 03 marca 2003 r., pomimo tego, że bezspornym było, iż s zawarły umowę najmu w dniu 20 marca 2003 r. Ponadto zapis w pokwitowaniu, podpisanym przez M.W., sugerujący, że kaucję w marcu 2003r. pobrał J.N. wskazuje na wiarygodność zeznań świadków i pozwanej, że celem sporządzenia tego pokwitowania było potwierdzenie, że najemcy została wypłacona częściowo kaucja, pobrana przy zawarciu umowy przez B.N., do której dysponowania prawo nabył J.N.. Sąd zważył: Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Powód wywodził swoje roszczenie w stosunku do pozwanej z umowy powierniczego przelewu wierzytelności, na mocy której – jak twierdził – uzyskał uprawnienie do domagania się zwrotu kaucji w kwocie 5.000,00 zł wpłaconej przez cedenta na rzecz pozwanej. Konieczne było zatem zbadanie czy cedentowi przysługiwało roszczenie przeciwko pozwanej o zwrot kaucji w kwocie 5000 zł. Postępowanie dowodowe wykazało, że cedent wpłacił jedną kaucję, przy zawarciu umowy z dnia 20.032003r. na rzecz B.N. w kwocie 5000 zł, która następnie została przekazana nowemu wynajmującemu tj. J.N.. Zobowiązanie do wpłaty kaucji i jej zwrotu strony umowy najmu zawarły w aneksie do tej umowy. Zatem postanowienia dotyczące kaucji były ściśle związane z umową najmu. To od rozwiązania umowy najmu, stanu oddawanego przedmiotu najmu uzależniony był zwrot jak i wysokość zwracanej kaucji. Za taką interpretacją zastrzeżenia umownego dotyczącego kaucji, jako ściśle związanego z umową najmu przemawia również art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. (…) Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Nie ulega zatem wątpliwości, że zobowiązanym do zwrotu kaucji (zwaloryzowanej w sposób uzgodniony przez strony umowy) jest wynajmujący.

W trakcie trwania umowy najmu nastąpiło zbycie własności przedmiotu najmu przez dotychczasowego wynajmującego (pozwana) na rzecz J.N.. Zgodnie więc z art. 678 1 kc nabywca wstąpił w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Wszystkie postanowienia umowy, w tym aneksu z dnia 20.03.2003r., wiązały już nowe strony umowy. Nie potrzebne było zatem zawieranie osobnego aneksu do umowy, bowiem zmiana stron stosunku prawnego nastąpiła z mocy ustawy. Podmiotem zobowiązanym więc do zwrotu kaucji, wpłaconej na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego, stał się nowy wynajmujący. Nowy wynajmujący bowiem był podmiotem uprawnionym do rozwiązania umowy najmu i czy przedmiot umowy najmu został zwrócony w stanie niepogorszonym.

Należy zatem przyjąć, że zobowiązanym do zwrotu kaucji jest wynajmujący, który był tą stroną umowy w dniu rozwiązania umowy najmu. Taka interpretacja jest zgodna w niniejszej sprawie z wolą stron stosunku najmu. Postępowanie dowodowe wykazało, bowiem że poprzedni wynajmujący (tj. pozwana), nowy wynajmujący i najemca zgodnie ustalili że kaucja wpłacona przy zawarciu umowy najmu zostanie zwrócona najemcy przez nowego wynajmującego przy rozwiązaniu umowy najmu pod warunkiem oddania lokalu w stanie niepogorszonym. Bezspornym było, że stroną umowy najmu, która rozwiązała ta umowę nie była pozwana ale jej syn. Zatem to nie pozwana była zobowiązana do zwrotu kaucji najemcy przy rozwiązaniu umowy ale nowy wynajmujący, który zwrócił kaucję najemcy w wysokości 3500 zł z uwagi na dokonane potrącenie wzajemnych wierzytelności. Cedentowi nie przysługiwało zatem roszczenie o zwrot kaucji przeciwko pozwanej B. N., dlatego też powód nie mógł skutecznie nabyć takiej wierzytelności w drodze cesji. Z tego względu na mocy wskazanych przepisów i braku spełnienia przesłanek z art. 509 kc Sąd oddalił powództwo.

20/01/2013

kategoria: świadek

Skomentuj