Doradca

bezpłatne porady prawne i finansowe

Kredyt hipoteczny – co powinieneś wiedzieć

komentarze 2

Zastanawiasz się nad wzięciem kredytu hipotecznego? Więc warto byś się o nim dowiedział jak najwięcej. Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy udzielany na budowę lub zakup nieruchomości typu mieszkanie, działka, dom. W przypadku tego kredytu mówimy o znacznych kwotach, zwykle kilkaset tysięcy złotych dlatego banki wymagają zabezpieczenia w postaci hipoteki. Banki stawiają także dodatkowe warunki przy kredytowaniu nieruchomości – przede wszystkim zdolność kredytowa, komplet dokumentów dotyczących danego celu kredytu hipotecznego, czasem wkład własny kredytobiorcy itp.

Dzieli się on następująco :

Ze względu na cel:
Kredyt hipoteczny – środki przekazywane są na zakup domu, mieszkania własnościowego, spółdzielczego lub innej nieruchomości. Uruchamiany w całości, bank przelewa kwotę kredytu na rachunek sprzedającego (np. dewelopera) na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
Kredyt budowlano-hipoteczny – środki przeznaczone są na budowę domu przez osobę fizyczną, spółdzielnię lub dewelopera. Uruchamiany w całości lub transzach. Przy uruchomieniu w transzach odsetki naliczane są od wykorzystanej kwoty, a nie od całości przyznanej sumy. Do momentu uzyskania pozwolenia na zamieszkanie lub odbioru na podstawie protokołu ze spółdzielni spłacane są tylko odsetki bez kapitału. Do wniosku o kredyt załącza się kosztorys celem późniejszego rozliczenia wydatków na podstawie faktur.
Pożyczka hipoteczna – środki są przekazywane na dowolny cel (niekoniecznie związany z budową lub zakupem nieruchomości).

Ze względu na walutę:
kredyty w walucie krajowej,
kredyty walutowe :
1. typowy walutowy– kredyt udzielany jest w walucie krajowej, ale w dniu podpisania umowy jego wartość jest przeliczana na walutę obcą (np. EUR, USD, JPY, CHF) według bieżącego kursu. Harmonogram rat podany jest w walucie obcej. Spłata dokonywana jest w walucie krajowej po przeliczeniu według kursu waluty przypadającym na dzień spłaty. Najkorzystniejszy jest kredyt spłacany na podstawie fixingu (kursu średniego) ze względu na brak różnicy w wartości tj spreadu. Jednak większość kredytów jest przyznawana systemem: udzielenie – suma podzielona przez kurs kupna danego banku, spłata – rata pomnożona przez kurs sprzedaży. Ten system powoduje, iż w momencie udzielenia kredytu mamy wyższą kwotę do spłaty wynikającą z różnicy kursów.
2. Kredyt walutowy denominowany – w umowie mamy konkretną kwotę w walucie krajowej PLN. Kwota dzielona jest na transze i przeliczana na walutę obcą.

Opcje wyliczenia wartości w walucie krajowej:
-umowę zawiera się na określoną kwotę waluty krajowej
-umowę zawiera się na określoną kwotę waluty obcej – to rozwiązanie w przypadku ceny zakupu nieruchomości ustalonej w PLN (nieruchomość kupiona w PLN, kredyt spłacany w walucie) może prowadzić do niedoboru środków do ceny zapłaty w przypadku niższego kursu w chwili przeliczenia niż zakładany

Jeśli chodzi o zabezpieczenia i koszty to wygląda to następująco :
1) Zabezpieczenia:
a) Docelowe: hipoteka.
b) Tymczasowe (do czasu ustanowienia hipoteki):
-ubezpieczenie kredytu,
-poręczenie według prawa cywilnego,
-weksel,
-blokada środków na rachunku (np. lokaty),
-poręczenie osoby trzeciej, posiadającej zdolność kredytową.

2)Koszty:
-Prowizja bankowa
-Ustanowienie hipoteki (wpisem w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd)
-Koszty notarialne
-Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jej nie posiadających lub przy wydzieleniu odrębnego lokalu w nieruchomości
-ubezpieczenie od zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank kredytujący (niezbędna w całym okresie -kredytowania w odróżnieniu od ubezpieczenia kredytu – tylko do momentu ustanowienia hipoteki)
-Ubezpieczenie na życie z cesją na rzecz banku (coraz częściej i chętniej stosowane przez banki)

Bardzo pomocnym narzędziem jest kalkulator kredytu hipotecznego. Pozwala porównać ofertę bankowych kredytów hipotecznych na podstawie wprowadzonych do formularza danych takich jak wysokość kredytu, cena nieruchomości, okres spłaty, waluta itd.

Kalkulator hipoteczny to najlepsza metoda na znalezienie najkorzystniejszego kredytu, który pozwoli sfinansować zakup czy budowę nieruchomości. Dzięki aktualnym danym o ofercie kilkudziesięciu banków, obliczymy całkowity koszt kredytu, wysokość jego odsetek oraz miesięcznej raty bez konieczności składania wizyty w placówkach bankowych. Dzięki takim internetowym narzędziom dostajesz porównanie kredytów, symulację i harmonogram spłaty i wszystkie potrzebne wyliczenia w oparciu o rzeczywiste oprocentowanie.

A teraz coś by lepiej zrozumieć jak to wszystko wygląda, czyli kredyty hipoteczne w praktyce:

Większość banków, jakie mamy na rynku posiada w ofercie kredyt hipoteczny, który jest także podstawowym produktem finansowy firm pośredniczących, które współpracując z przedstawicielami banków mogą nam zaprezentować od razu pełną ofertę, dopasowaną do naszych potrzeb i możliwości kredytowych. Jest to bardzo wygodny sposób, gdyż oszczędza klientowi wielu wizyt w placówkach bankowych. Kredyt hipoteczny to zazwyczaj większa kwota pieniędzy, średnio kilkaset tysięcy zł, w związku z tym banki przeprowadzają analizy dotyczące nieruchomości oraz sprawdzają zdolność kredytową kredytobiorcy. Czasem wymogiem dodatkowym jest wkład własny, np. 20% wartości kredytowanej nieruchomości, lub ubezpieczenie jeśli nie ma takiego wkładu. Przy składaniu wniosku kredytowego należy przedłożyć komplet dokumentów dotyczących sytuacji finansowej klienta jak i stanu prawnego nieruchomości. W momencie przyznania kredytu w księdze wieczystej dokonuje się wpisu na hipotece, gdyż zakupiona działka, dom czy mieszkanie jest zabezpieczeniem pożyczonej kwoty. Oferta banków może się różnić o wysokość marży, prowizji czy oprocentowania. Dodatkowo może być wymagane ubezpieczenie od utraty pracy itp. Te warunki są jednak negocjowalne i dzięki doradcom kredytowym można uzyskać spore zniżki, często też trafiają się oferty promocyjne, w których bank stara się przyciągnąć klientów obniżając koszty kredytu.

Ze względu na coraz niższe koszty związane z tą formą pożyczania pieniędzy kredyt hipoteczny stał się w ostatnich latach popularną formą finansowania zakupu własnego mieszkania lub budowy domu. Przyczyniły się do tego coraz niższe stopy procentowe w złotych (RPP sukcesywnie obniżała stopy procentowe w 2012 i ta tendencja ma się utrzymać w 2013 r.) , wzrost możliwości zaciągania kredytów w walutach obcych (frank szwajcarski, euro), które charakteryzują się jeszcze niższymi niż polski złoty stopami procentowymi, a także fakt, że dzięki solidnemu zabezpieczeniu hipoteką na nieruchomości, kredyt hipoteczny należy do najtańszych form kredytowania.

Na polskim rynku mamy kilkadziesiąt instytucji finansowych oferujących kredyty hipoteczne, które należy wziąć pod uwagę porównując oferty. Zaczynając od największych jak PKO BP, Pekao SA, ING Bank Śląski, Deutsche Bank, Raiffeisen Bank czy Nordea, poprzez nieco mniej popularne, ale często przebijające konkurencję swoją ofertą lub promocjami – Bank Millenium, Polbank, Bank Pocztowy, Alior Bank, Citi Handlowy, Lukas Bank, Getin Bank, WBK lub BPH.

Oceń wpis:
[Liczba głosów: 0 Ocena średnia: 0]

16/09/2014

kategoria: kredyty hipoteczne

Komentarze do 'Kredyt hipoteczny – co powinieneś wiedzieć'

Subscribe to comments with RSS

  1. Kredyt – nie taki straszny jak go malują? Albo i straszny się wydaje, jednak chęć posiadania własnego „M” jest warta długoletniego zadłużenia. Choć może i opłacalność zaciągnięcia kredytu hipotecznego w stosunku do comiesięcznego czynszu, płaconego za wynajem mieszkania, jest większa? Co będzie motywowało młodych ludzi do skorzystania od 2014 roku z programu rządowego – „Mieszkanie dla Młodych”?

    Z pewnością sama istota dofinansowania będzie odgrywała kluczową rolę w zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, o ograniczonej powierzchni użytkowej, spośród danej oferty deweloperskiej, o ustalonym, minimalnym okresie kredytowania. Jednorazowa dopłata w udziale 10 lub 15% wartości kredytu (w zależności od stanu cywilnego kredytobiorcy) będzie rzeczywiście zdumiewająca. Co jednak z 90 lub 85% wartością nowego mieszkania? Czy młodzi ludzie udźwigną wysokie i długoterminowe obciążenie finansowe dla komfortu i satysfakcji z użytkowania kompleksowo wyposażonego i profesjonalnie zaaranżowanego nowego mieszkania?

    Rząd, opracowując niniejszy projekt, ma na uwadze nie tylko pomoc młodym małżeństwom i singlom, ale również rozpowszechnienie i podniesienie konkurencyjności rynku pierwotnego, a co za tym idzie, branży deweloperskiej. Prognozuje się też znaczący wzrost popytu na nieruchomości, ciągnące za sobą kredyty hipoteczne. Jedynym mankamentem, do którego niedawno oficjalnie przyznawali się twórcy programu, to ucieczka docelowych osób z mniejszych miejscowości do miast. Powszechnie wiadomo, że dobrą inwestycją dla deweloperów są duże miasta. Jednak i na to znalazł się sposób w postaci rozszerzenia pomocy o osoby budujące domy jednorodzinne w wyznaczonym przez nich miejscu.

    Na nowy projekt wsparcia patrzy się optymistycznie również z punktu widzenia wygasającej już pomocy – „Rodzina na Swoim”. Kredyty mieszkaniowe z dopłatą Skarbu Państwa od 2009 roku cieszyły się dużym zainteresowaniem, stąd też nadzieja dla kredytów hipotecznych, udzielanych od 2014 roku pod hasłem „Mieszkanie dla Młodych”. Skrupulatnie wdraża się też metody zgodne z polityką prorodzinną. Większe dopłaty do kredytów otrzymają rodziny z dziećmi. Będzie to o 5% więcej wartości odtworzeniowej mieszkania, a jeśli w przeciągu 5 lat od transakcji zakupu mieszkania urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko – dodatkowo 5% dopłaty do kredytu. Ustalanie takich procedur, jako ingerencja rządu w planowanie rodziny, byłoby uznane za niesłuszne, jednak prawdopodobnym stanie się zjawisko podporządkowania rodzin do zasad obowiązujących w programie.

    Motyw, dzięki któremu program „Mieszkania dla Młodych” może osiągnąć sukces, tkwi głównie w mentalności Polaków. Cenią oni bezpieczeństwo i stabilizację, co daje im własność prywatną. Preferują osiadły tryb życia, a wynajem mieszkań kojarzy się głównie z przejściowym okresem w życiu, np. studiowaniem. Młodzi muszą jednak pamiętać o tym, że z chwilą wejścia do własnych „czterech kątów”, nie uzyskają pełnych praw przysługujących właścicielom. Zaciągnięcie kredytu niesie za sobą pewne ograniczenia w dysponowaniu mieszkaniem. Przede wszystkim jednak taki kredytobiorca musi być ustabilizowany finansowo, by marzenia o pięknym, nowym mieszkaniu nie skończyły się windykacją należności.

    Wielu osobom na pewno zależy na czasie, chcą jak najszybciej usamodzielnić się, a nie mają ochoty przechodzić przez wszystkie formalne kwestie związane z budową domu i samodzielnie aranżować wnętrze. Wobec tego, nawet jeśli nie mają własnego kapitału, wolą zaciągnąć kredyt na spłatę gotowego mieszkania niż na materiały budowlane i inne koszty związane z inwestycją budowy własnego lokum.

    Kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest zły. Program pomocy rządowej dla młodych Polaków to duże udogodnienie. Skorzystanie z niego wymaga jednak porządnych analiz, przemyśleń, a na samym końcu podjęcia stosownej decyzji. Takie mieszkanie na własność to przecież rozwiązanie na lata.

    Leszek

    3 Lis 14 14:20

  2. Kredyty walutowe cieszą się w naszym kraju bardzo złą sławą. Kilka lat temu nastąpił istny boom na rynku kredytowym – mnóstwo ludzi zdecydowało się na wzięcie pożyczki w obcej walucie, licząc na to, że z czasem złotówka się umocni, a kwota zadłużenia znacznie zmaleje. Niestety tak się nie stało – co prawda wartość złotówki wzrosła, ale Frank szwajcarski stał się najsilniejszą walutą na świecie, co stało się przysłowiowym gwoździem do trumny dla wielu osób, które zdecydowały się na takie pożyczki, a potem nagle mieli do spłacenia znacznie więcej niż na początku zakładali. Niestety – ludzie brali pożyczki licząc, że sprawdzi się najbardziej optymistyczny scenariusz. Kredyty walutowe są dla większości ludzi swoistą grą w ruletkę – wiele osób sporo zyskało na spadku wartości obcych walut, inni stracili wypłacalność. Nie ma tu żadnej reguły – nawet najlepsza znajomość światowych rynków nie da nam wiarygodnej prognozy tego, jak będą one wyglądać za kilka lat. Dlatego kredyty walutowe są dobrą propozycją dla osób, które mogą sobie pozwolić na pewne ryzyko związane z braniem pożyczki, i już na wstępie liczą się z możliwymi zyskami lub stratami.

    Miller

    27 Lis 14 19:48

Skomentuj