Czy komornik może zająć mieszkanie w kredycie hipotecznym?
Pytanie: Mam w egzekucji komorniczej należność w kwocie podstawowej 110 tys. zł i dłużnik ten jest właścicielem mieszkania ale jest to mieszkanie w kredycie hipotecznym. Egzekucja z tej nieruchomości byłaby jedynym sposobem na relatywnie szybkie odzyskanie pieniędzy (to była pożyczka prywatnie udzielona mu przeze mnie), w przeciwnym przypadku potrwa to z 10 lat! Czy w ogóle jest możliwa egzekucja z nieruchomości obciążonej hipoteką, czy ma to sens dla mnie?
Odpowiedź: Tak, komornik na wniosek wierzyciela osobistego czyli Pana, może zająć i zlicytować nieruchomość w kredycie. Właścicielem mieszkania od momentu podpisania umowy kredytowej jest kredytobiorca, nie bank. Hipoteka stanowi jedynie zabezpieczenie banku na wypadek niespłacania kredytu. Komornik może przeprowadzić egzekucję z nieruchomości, nawet jeśli jest ona zabezpieczona hipoteką.
Jednakże bank jako wierzyciel którego należność czyli kredyt jest zabezpieczona hipoteka na mieszkaniu dłużnika, korzysta z pierwszeństwa zaspokajania przed wierzycielem osobistym czyli przed Panem. Dopiero po zaspokojeniu banku, ewentualna nadwyżka trafia do pozostałych wierzycieli. I tu pojawia się pytanie, czy zaległość z tytułu tego kredytu nie jest na tyle duża, że suma uzyskana ze sprzedaży mieszkania już nie wystarczy na zaspokojenie Pana. Wartość ustanowionej hipoteki może nie odzwierciedlać rzeczywistej zaległości kredytowej z odsetkami i innymi kosztami. Pytanie też zatem, czy jest sens aby wyłożył Pan znaczącą kwotę niezbędną do dokonania opisu i oszacowania nieruchomości do licytacji.
Egzekucja komornicza z nieruchomości obciążonej hipoteką przebiega według standardowego, wieloetapowego schematu, z uwzględnieniem praw wierzyciela hipotecznego, który ma pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń: zajęcie nieruchomości, sporządzenie opisu i oszacowania (które strony egzekucji mogą zaskarżyć), licytację i sprzedaż, przysądzenie własności nabywcy, podział uzyskanych środków z pierwszeństwem dla wierzyciela hipotecznego.
Przy okazji, spotkałem się też z takim oto pytaniem, czy komornik może zająć kredyt hipoteczny. Komornik nie zajmie kredytu hipotecznego, jako że jest to kredyt celowy; kredytobiorca nie otrzymuje od banku gotówki, jak to ma miejsce w przypadku kredytu gotówkowego. Kredyt hipoteczny przeznaczony jest na sfinansowanie zakupu / budowy nieruchomości. Komornik może zająć nieruchomość w kredycie hipotecznym, ale nie środki z kredytu hipotecznego. Co innego w przypadku pożyczki hipotecznej, w tym wypadku, tak jak w przypadku kredytu gotówkowego, możliwe jest zajęcie takiej wierzytelności przez komornika ponieważ pożyczkobiorca otrzymuje z banku gotówkę.
Zaktualizowano 11 czerwca 2025 r.