Egzekucja z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką
Pytanie: Mam od trzech miesięcy sprawę u komornika ale egzekucja jest cały czas całkowicie bezskuteczna. Komornik ustalił, że dłużnik jest właścicielem nieruchomości i czeka czy złożę wniosek o wszczęcie z niej egzekucji. Podał numer księgi wieczystej, sprawdziłem w internecie i jest tam hipoteka na rzecz banku zabezpieczająca jakiś kredyt wzięty przez tego mojego dłużnika. Mam pytanie, czy jest sens brnąć w egzekucję w takim przypadku? Jak to jest, czy w ogóle jest możliwa licytacja nieruchomości zabezpieczonej hipoteką? Czyż bank nie ma prawa przejąć takiej nieruchomości na podstawie hipoteki? Może komornik nie sprawdził, ze tam jest hipoteka i dlatego pisze, że jest możliwa egzekucja. Ta nieruchomość to dom jednorodzinny.
Odpowiedź: Bank nie ma prawa przejąć na własność nieruchomości zabezpieczonej hipotecznie, chyba że (jak każdy wierzyciel egzekwujący) dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji. Może Pan skutecznie złożyć do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z tej nieruchomości zabezpieczonej hipoteką na rzecz innego wierzyciela. Wniosek o wszczęcie egzekucji ma prawo złożyć też wierzyciel hipoteczny, ale tylko wtedy, gdy dysponuje już tytułem wykonawczym w zakresie roszczenia zabezpieczonego hipoteką.
Egzekucja z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką jest dopuszczalna i stanowi podstawowy mechanizm zaspokajania wierzytelności hipotecznych. Egzekucja wraz z licytacjami przebiega po prostu według przepisów kodeksu postępowania cywilnego “Dział IV Egzekucja z nieruchomości”, tak jak w przypadku nieruchomości bez hipotek. Wierzyciel hipoteczny korzysta natomiast z pierwszeństwa zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości przed innymi wierzycielami osobistymi (za wyjątkiem wierzycieli z tytułu alimentów i, do pewnej kwoty, z tytułu wynagrodzenia za pracę). Zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (kodeks postępowania cywilnego oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece). Ewentualne przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie wyklucza prowadzenia egzekucji – nawet po upływie terminu przedawnienia roszczenia wierzyciel hipoteczny może być zaspokojony z zabezpieczonej nieruchomości.
Inna sprawa, to czy ma to sens, a to zależy od tego, na jaką kwotę / do jakiej kwoty została ustanowiona hipoteka, ile wynosi zadłużenie z tytułu kredytu który zabezpiecza ta hipoteka i jaka jest wartość tej nieruchomości. Może się okazać, że zadłużenie z tytułu kredytu zabezpieczone hipoteką jest niemal równe a nawet przewyższa wartość nieruchomości i wówczas wnoszenie przez Pana o jej egzekucję (i opłacanie biegłego do opisu i oszacowania jej) mija się z celem. Bank bowiem jako wierzyciel hipoteczny korzysta z pierwszeństwa zaspokajania przed wierzycielami osobistymi dłużnika czyli przed Panem. Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przez komornika albo jeżeli zostanie przejęta przez któregoś z wierzycieli (choćby i przez Pana) na własność po drugiej bezskutecznej licytacji, to hipoteka zostanie wykreślona i nieruchomość będzie już wolna od tego obciążenia.
Zaktualizowano 16 września 2025 r.