Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Wcześniej odpowiedział mi Pan: “Nabywca takiego udziału jest “zagrożony” tym, że nabywca w drodze licytacji drugiego udziału może następnie zażądać sądownego zniesienia współwłasności.”

Co to oznacza dla mnie, jako nabywcy udziału niezadłużonego? Czy mogę stracić nabyty przez siebie udział (od siostry niezadłużonej)? Czy nabywca części należącej do dłużnika może zmusić mnie do zbycia mojego udziału, ewentualnie, czy może mnie zmusić do podziału tej nieruchomości zgodnie z nabytym udziałem? Czy istnieją jeszcze jakieś ryzyka dla mnie z tym związane?

Odpowiedź: Innych “zagrożeń” nie ma jak tylko właśnie konieczność zniesienia współwłasności jeżeli nabywca zadłużonego udziału zażyczy sobie tego. Jeżeli nie dogadacie się – nie zawrzecie ugody sądowej (bądź nie załatwicie tego zgodnie u notariusza), to sąd Was “pogodzi” na wniosek współwłaściciela nieruchomości i może tego dokonać na trzy sposoby.

1. Dokonać fizycznego jej podziału o ile jest to nazwijmy technicznie i funkcjonalnie wykonalne i zgodne z przepisami. Od tego zasadniczo sąd zaczyna tzn. podzieli jeżeli jest to wykonalne.

2. Przyznać ją jednemu z Was i ten któremu nieruchomość została przyznana będzie musiał spłacić drugiego. O tym komu sąd przyzna całą nieruchomość a kto ma spłacić decydują różne kwestie jak np. właśnie to czy i kto z was może drugiego spłacić tzn. ma pieniądze na to, posiadanie dzieci i ich potrzeby… Jednakże sąd nie powinien zmuszać jednego ze współwłaścicieli do przejęcia całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych jeżeli taka osoba tego nie chce i nie ma na to środków (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2017 r., sygn akt II CSK 221/16). W takim przypadku sąd powinien dążyć do podzielenia całej nieruchomości a jeżeli funkcjonalny podział nie jest możliwy, to zarządzić sprzedaż nieruchomości przez komornika.

3. Nakazać komornikowi sprzedać nieruchomość… Wtedy ze sprzedaży otrzymacie każdy z Was należną proporcjonalnie kwotę. Komornik zabierze z sumy uzyskanej ze sprzedaży swoją dolę – opłatę stosunkową i dlatego się to nie opłaca. Jeżeli przewidzicie, że na tym ma się w sądzie skończyć, to lepiej poza sądem dogadać się i sprzedać nieruchomość bez pośrednictwa komornika.

Jak już wspomniałem, podziału nieruchomości w formie aktu notarialnego czyli bez sądu też można dokonać jeżeli zgadzacie się, tylko kosztuje to więcej niż w przed sądem – ugodowo ale jest o wiele szybciej niż przed sądem. Warunkiem jest zgodna wola wszystkich współwłaścicieli co do samego zniesienia oraz sposobu podziału i rozliczenia nieruchomości. Należy udać się do kancelarii notarialnej z niezbędnymi dokumentami takimi jak akt własności nieruchomości i ewentualne umowy dotyczące korzystania z nieruchomości. Notariusz sporządza akt notarialny w którym precyzyjnie opisuje nieruchomość, udziały współwłaścicieli oraz sposób podziału. Umowa ta ma moc prawną i jest podstawą do wpisu w księdze wieczystej.

Roszczenie o zniesienie współwłasności ma charakter nieprzedawnialny – każdy współwłaściciel może żądać zniesienia w każdym czasie.