Zniesienie służebności drogi “koniecznej”
Pytanie: Dostaliśmy pare lat temu od dziadków działkę, teraz kiedy próbuje coś zacząć na niej robić, okazało się ze dziadziu lata temu udostępnił sąsiadce służebność przejazdu przez działkę, zaznaczam od razu ze nie jest to żaden dojazd konieczny do jakiegoś budynku, jest to droga polna która prowadzi do łąki gdzieś dalej, a sąsiadka obok ma las ogromny z którego mogła wytyczyć sobie przejazd, sąsiadka żąda jakiś chorych kwot żeby odpisać się z księgi wieczystej, grozi żebyśmy nie ważyli się stawiać ogrodzenia ze będzie jeździła ile będzie chciała, boimy się robić cokolwiek, nie możemy postawić ogrodzenia, ogrodzić własnej działki, czy jest szansa aby w sądzie znieść ta służebność bez płacenia jej jakiś ogromnych kwot?
Odpowiedź: Tak, jest szansa na sądowe zniesienie tej służebności, i wcale nie musi się to wiązać z płaceniem sąsiadce “chorych” kwot, natomiast najistotniejsze jest, czy ta droga ma jeszcze realne znaczenie dla jej nieruchomości i czy służebność jest jej w ogóle potrzebna. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują dwie drogi:
– zniesienie za wynagrodzeniem (art. 294 k.c.), gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla właściciela działki obciążonej szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
– zniesienie bez wynagrodzenia (art. 295 k.c.), gdy służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości sąsiadki, tzn. nie przynosi już żadnej korzyści gospodarczej (to musi być obiektywne i trwałe, nie tylko Wasza ocena).
Sądy przyjmują, że utrata wszelkiego znaczenia jako podstawa zniesienia bez wynagrodzenia zachodzi tylko wtedy, gdy służebność stała się całkowicie zbędna, np. powstał inny, normalny dojazd, który w pełni zaspokaja potrzeby nieruchomości władnącej.
Jak już wspomniałem, jeżeli ta polna droga nie prowadzi do domu ani budynku, a jedynie “do łąki gdzieś dalej” i sąsiadka ma realną możliwość urządzenia przejazdu przez własny ogromny las (czyli może sobie zapewnić dojazd bez obciążania Was), to można argumentować, że służebność nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z jej nieruchomości, a w praktyce ma charakter wygodnego skrótu, który nadmiernie ogranicza Wasze prawo własności. Jeżeli sąd uzna, że jest całkowicie zbędna, wówczas można żądać zniesienia bez wynagrodzenia (art. 295 k.c.). Jeżeli zaś uzna, że pewna korzyść jednak istnieje, ale dla Was stała się szczególnie uciążliwa (np. uniemożliwia ogrodzenie, planowaną zabudowę, bezpieczne korzystanie z działki), wtedy wchodzi w grę zniesienie za sądowo ustalonym wynagrodzeniem, a nie za kwotą, jakiej zażądała sąsiadka; wynagrodzenie zwykle ustala biegły rzeczoznawca, a sądy podkreślają, że ma ono odpowiadać rynkowej wartości znoszonej służebności.
Najpierw ustal dokładnie treść służebności z księgi wieczystej (dokładny opis prawa przejazdu, szerokość, odcinek, kto jest uprawniony), do jakiej konkretnej działki sąsiadki jest ustanowiona służebność. Należałoby wtedy wykazać, że sąsiadka ma realny, sensowny dojazd inną drogą (np. przez własny las, drogę gminną itd.). Wasze plany co do działki (ogrodzenie, zabudowa, rekreacja) są poważne i zgodne z planem miejscowym/warunkami zabudowy, a służebność je istotnie utrudnia. W sądzie wnosi się o zniesienie służebności gruntowej z powołaniem na art. 294 i 295 k.c., wskazując jako żądanie główne: zniesienie bez wynagrodzenia (utrata wszelkiego znaczenia), ewentualnie zniesienie za wynagrodzeniem w określonej kwocie lub według ustaleń biegłego, gdyby sąd nie zgodził się na całkowite nieodpłatne zniesienie.
Jeżeli służebność istnieje, nie wolno jej zablokować (np. stawiając ogrodzenie odcinające przejazd) – natomiast wolno ogrodzić działkę, o ile zostawi się fizyczny przejazd zgodny z treścią służebności (np. brama na pilota, klucz dla uprawnionych). Sąsiadka nie ma prawa “jeździć ile chce”, jeśli treść służebności przewiduje normalny, gospodarczo uzasadniony przejazd; można w sądzie żądać również doprecyzowania zakresu służebności, gdy jest nadużywana (np. ruch ciężkiego sprzętu, częstotliwość, sposób korzystania).