Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Czy można zmienić działkę z zabudowy jednorodzinnej budowlanej na której stoi dom na zabudowę siedliskową/zagrodową? Jeśli tak to jakie kroki trzeba podjąć?

Odpowiedź: Tak, co do zasady można doprowadzić do tego, żeby na działce dziś opisanej jako „zabudowa jednorodzinna” dopuszczalna była zabudowa zagrodowa/siedliskowa, ale nie robi się tego „na wniosku o przekształcenie działki”, tylko przez zmianę przeznaczenia w mpzp (albo przez nowe WZ) oraz – jeśli chcesz zmienić sam sposób użytkowania budynku – przez procedurę „zmiany sposobu użytkowania”.

Przede wszystkim, należałoby uściślić, co chcesz faktycznie zmienić, bowiem w grę wchodzą trzy różne sytuację, które często są mylone ze sobą, a mianowicie: przeznaczenie terenu w planie miejscowym (np. z MN na RM, RML, RMN itp.), czy sposób użytkowania budynku (np. z mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalno‑gospodarczy, budynek inwentarski itp.), czy może ewentualnie status siedliska jako części gospodarstwa rolnego (wtedy istotne jest, czy jesteś rolnikiem, czy nie).

Do tego, aby działka była siedliskowa/zagrodowa w znaczeniu planistycznym, w MPZP musi się pojawić odpowiednie przeznaczenie (zabudowa zagrodowa, zabudowa związana z gospodarstwem rolnym). Sprawdź zatem, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania (MPZP). Jeżeli istnieje, to przeznaczenie MN jest ustalone w uchwale rady gminy i nie zmieni go ani starosta ani architekt, tylko znowelizowany plan. Jeśli planu nie ma, to przeznaczenie powstaje w decyzjach o warunkach zabudowy (WZ). Wtedy zabudowa zagrodowa pojawia się przez uzyskanie WZ na taką właśnie zabudowę, ale nadal muszą być spełnione warunki z ustawy – m.in. związek z gospodarstwem rolnym.

W celu uzyskania zmiany w istniejącym MPZP, składasz wniosek do wójta/burmistrza/prezydenta o zmianę planu, wskazując: numer działki, obecne przeznaczenie (np. MN) i oczekiwane (zabudowa zagrodowa, symbol RM, RML – zależnie jak w Twojej gminie). Rada gminy decyduje, czy w ogóle przystąpi do zmiany planu, a później trwa pełna procedura planistyczna (uchwała o przystąpieniu, projekt planu, uzgodnienia, wyłożenie, uwagi, uchwalenie). Trwa ten proces często wiele miesięcy, a nierzadko lat – gmina nie ma obowiązku uwzględnić Twojego wniosku. Z kolei w celu zmiany przeznaczenia przez WZ (gdy nie ma planu), składasz wniosek o warunki zabudowy na zabudowę zagrodową (np. dom mieszkalny plus budynki gospodarcze). Organ bada wówczas, czy inwestor jest rolnikiem, czy jest gospodarstwo rolne, czy zabudowa zagrodowa jest dopuszczalna (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi, uzbrojenie itd.). Bez statusu rolnika uzyskanie zabudowy zagrodowej jest w praktyce bardzo trudne, bowiem zabudowa zagrodowa jest z definicji związana z gospodarstwem rolnym.

W Twojej sytuacji (istniejący dom na działce pod zabudowę jednorodzinną) oznacza to, że formalna zmiana na siedlisko/zabudowę zagrodową wymaga zmiany planu albo nowych WZ; nie istnieje odrębna procedura administracyjna podporządkowana “wnioskowi o zmianę działki budowlanej na siedliskową”.

Jeśli chodzi Ci bardziej o to, żeby dom/budynek był wykorzystywany jako część siedliska (np. dom wraz z oborą, magazynem, warsztatem związanym z gospodarstwem), to procedura jest inna. Sprawdzasz wówczas, czy MPZP dopuszcza na tej działce także zabudowę zagrodową, gospodarczą lub usługową związaną z rolnictwem. Jeśli nowy sposób użytkowania budynku (lub jego części) zmienia jego kategorię użytkową, to trzeba zgłosić zmianę sposobu użytkowania do starosty/prezydenta miasta, z opisem, ekspertyzą, mapą itd. Urząd bada wtedy zgodność ze sposobem zagospodarowania terenu (MPZP/WZ) i jeśli nowa funkcja nie jest dopuszczona (np. plan dopuszcza wyłącznie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), to nie zgodzi się na zmianę sposobu użytkowania na typowy budynek inwentarski czy gospodarczy. Znowu zatem: samym zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania nie uczynisz z MN siedliska, jeśli plan tego nie przewiduje.