Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kupiłam mieszkanie od dewelopera, czas wykończyć balkon. W akcie notarialnym mam uwzględnione, że na balkonie zrobię grafitowe/antracytowe płytki lub panele. Może to głupie, ale zastanawiam się czy faktycznie jestem zmuszona do położenia takiego koloru? Widzialam, ze dwóch sąsiadów ma drewniane, mój balkon wychodzi od strony ogrodu, nie od głównej ulicy. Moje pytania brzmią następująco: Czy faktycznie muszę położyć w takim kolorze jaki mam uwzględniony w akcie? Jakie konsekwencje prawne bym miała jeśli położyłabym drewniane i ktoś by na mnie „doniósł”? I w zasadzie to komu trzeba by donieść o czymś takim? A kolejne pytanie, czy przy sprzedaży mieszkania byłby z tego powodu „problem”?

Odpowiedź: W przepisach i orzecznictwie przyjmuje się, że balkon jako konstrukcja (płyta, zewnętrzna część, balustrada) jest częścią nieruchomości wspólnej i podlega zasadom wspólnoty / spółdzielni; ingerencje w jego wygląd od zewnątrz (elewacja, kolor balustrady) wymagają zgody. Wierzchnia warstwa balkonu, czyli posadzka czy płytki, należy natomiast do właściciela lokalu (Ciebie) i to on decyduje o rodzaju wykończenia, ale z poszanowaniem regulaminu i ustaleń dewelopera. Jeżeli więc wspólnota/spółdzielnia szczególnie dba o jednolity wygląd od strony elewacji; wewnętrzny wygląd podłogi nie jest aż tak wrażliwy, ale jeśli deweloper zastrzegł kolor w akcie kupna-sprzedaży, to odstąpienie od takiego zastrzeżenia może być problematyczne.

Skoro w umowie sprzedaży masz wprost określone, że na balkonie mają być grafitowe/antracytowe płytki lub panele, to jest to element Waszych uzgodnień kontraktowych – deweloper sprzedał lokal z określonym standardem, wyglądem i zastrzegł, że będziesz go utrzymywać w tym zakresie. Naruszenie takiego postanowienia może być traktowane jako niewykonanie części zobowiązania umownego, jeśli deweloper lub wspólnota uzna, że wpływa to na estetykę budynku lub zgodność z projektem. Z tego względu lepiej trzymać się zapisanych odcieni (grafit/antracyt w Twoim przypadku) – np. płytki lub panele imitujące drewno, ale w ustalonej tonacji albo uzyskanie pisemnej zgody dewelopera i/lub zarządu wspólnoty na odstępstwo. Realne ryzyko przy założeniu, że panele są bezpieczne technicznie, mrozoodporne itd. jest takie, że wspólnota lub deweloper może żądać przywrócenia balkonu do stanu zgodnego z umową czy też regulaminem, czyli zdemontowania drewna i położenia płytek w uzgodnionym kolorze. Gdyby uznali, że naruszasz wygląd budynku lub projekt, to mogą wezwać Cię do usunięcia naruszenia, i dalej – nawet wytoczyć powództwo o nakaz przywrócenia stanu poprzedniego na podstawie Ustawy o własności lokali i naruszenia zasad współżycia w nieruchomości wspólnej.

Powyższe jest jednak mało prawdopodobne po zmianie samej podłogi, zwłaszcza od strony ogrodu, gdy inni sąsiedzi też mają drewniane panele, bo wskazuje na to, że wspólnota albo akceptuje różne wykończenia, albo nie egzekwuje zapisów zbyt restrykcyjnie. Z kolei teoretycznie donieść na Ciebie może każdy sąsiad niezadowolony z wyglądu balkonu; do zarządu wspólnoty mieszkaniowej, zarządu spółdzielni (jeśli to spółdzielnia). Deweloper bowiem, po zakończeniu inwestycji zwykle traci bezpośredni wpływ na to i dalej decyduje wspólnota, choć może powoływać się na zapisy umów. Bardzo sporadycznie takie sprawy trafiają do nadzoru budowlanego i to raczej głównie tylko wówczas, gdy zmiany ingerują w konstrukcję, statykę balkonu albo wyraźnie naruszają projekt budowlany np. zabudowa balkonu, zmiana balustrad, kolor elewacji. Z kolei przy sprzedaży mieszkania kupujący może zwrócić uwagę, że stan faktyczny balkonu różni się od stanu opisanego w akcie (kolor, materiał), ale w praktyce jest to raczej kwestia estetyczna niż poważny problem prawny. Jeśli kupujący zechce pełnej zgodności z aktem sprzedaży, to może zażądać przywrócenia pierwotnego wykończenia albo obniżenia ceny argumentując, że będzie musiał to zmienić na własny koszt – we własnym zakresie. Ważne jest, by uczciwie opisać w umowie sprzedaży aktualny stan balkonu (drewniane panele), żeby uniknąć zarzutów, że zataiłaś istotną cechę lokalu.