Zgoda na najem mieszkania stanowiącego współwłasność
Pytanie: Czy będąc współwłaścicielem mieszkania potrzebuję zgody pozostałych współwłaścicieli niezamieszkujących w tym mieszkaniu na wynajęcie go?
Odpowiedź: Tak, ponieważ najem mieszkania stanowiącego współwłasność jest traktowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, także tych w nim niezamieszkujących. Art. 199 Kodeksu cywilnego stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że oddanie wspólnej nieruchomości w najem jest właśnie taką czynnością przekraczającą zwykły zarząd (dotyczy całej rzeczy, zmienia sposób korzystania, rodzi trwałe zobowiązanie). I dlatego umowa najmu powinna być zawarta za zgodą wszystkich współwłaścicieli, albo jeden z nich powinien posiadać pełnomocnictwo do zawarcia umowy w imieniu pozostałych.
Umowa najmu zawarta przez jednego współwłaściciela bez wymaganych zgód może być uznana za czynność dokonującą rozporządzenia rzeczą wspólną z naruszeniem art. 199 k.c., co w orzecznictwie kwalifikowano jako nieważność wobec pozostałych współwłaścicieli. Niektóre nowsze orzeczenia sądów wskazują, że taka umowa może być skuteczna jedynie w tym sensie, że wiąże najemcę i tego współwłaściciela, który ją zawarł, ale nie pozostałych (np. przy roszczeniach o pożytki czy odpowiedzialność). Współwłaściciele, którzy się nie wyrazili zgody na zawarcie umowy najmu, mogą domagać się sądowego rozstrzygnięcia w trybie art. 199 k.c. (sąd może zastąpić zgodę), albo kwestionować umowę i żądać np. zaniechania korzystania czy odszkodowania.
Najbezpieczniej zatem uzyskać pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli na wynajem (może być na umowie najmu – wszyscy podpisują – albo w osobnym pełnomocnictwie dla jednej osoby). W umowie najmu wskazać, że wynajmujący działa jako współwłaściciel/pełnomocnik pozostałych oraz dołączyć kopie pełnomocnictw lub zgodę współwłaścicieli, aby najemca miał pewność co do sytuacji prawnej lokalu.
Poza tym jednak, gdy niektórzy współwłaściciele mieszkania blokują zawarcie umowy najmu, a Twoje udziały (razem z ewentualnymi sojusznikami), to co najmniej 1/2, wówczas można wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności – sąd może zastąpić orzeczeniem brakującą zgodę na podstawie art. 199 k.c.