Zgłoszenie domu jako zabudowy zagrodowej i odmowa urzędu
Pytanie: Architekt złożył wniosek o zgłoszenie domu jednorodzinnego lecz otrzymałem odmowę nawet dzwoniono do niego jako pełnomocnika w tej sprawie że już nie przechodzą tego typu domy czyli jako nowa zagroda którego obszar zagospodarowania nie wykracza poza obręb działki ,działka jest rolna ale mpzp dopuszcza takie budynki związane z produkcją rolną do 300 mkw na zgłoszenie jest jakoś szansa się odwołać? Czy tylko moja strata pieniędzy czasu i że nic z tego nie bedzie.
Odpowiedź: Z Twojego opisu wynika, że działka ma przeznaczenie rolne, ale MPZP dopuszcza zabudowę związaną z produkcją rolną (nowa zagroda / zabudowa zagrodowa, budynki do 300 m2 na zgłoszenie). Architekt zgłosił dom jednorodzinny a organ uznał, że takowy już nie kwalifikuje się jako zabudowa zagrodowa czy budynek związany z produkcją rolną, zwłaszcza gdy inwestor nie jest rolnikiem lub budynek faktycznie nie służy produkcji. Urząd wniósł sprzeciw do zgłoszenia – formalnie jest to decyzja, od której możesz się odwołać w terminie 14 dni od doręczenia Ci decyzji.
Odwołanie wnosisz do organu II instancji (zwykle wojewoda) za pośrednictwem starosty / prezydenta, który wydał sprzeciw. Często przyczyną sprzeciwu jest to, że projekt opisany został jako dom jednorodzinny zamiast np. jako budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej i brak jest udokumentowanego prowadzenia gospodarstwa rolnego. W odwołaniu musisz wykazać, że inwestycja jest zgodna z MPZP (cytujesz konkretny paragraf planu dopuszczający zabudowę związaną z produkcją rolną / zagrodową do 300 m2), budynek spełnia definicję, jakiej wymaga plan (np. zabudowa zagrodowa – siedliskowa, budynek służący gospodarstwu rolnemu, a nie wyłącznie mieszkaniowy) oraz że wszystkie warunki z Prawa budowlanego dla zgłoszenia są spełnione (obszar oddziaływania w granicach działki, parametry, odległości). Jeżeli w planie znajduje się wprost zapis o budynkach mieszkalnych w zabudowie zagrodowej i sam faktycznie prowadzisz gospodarstwo rolne, odwołanie ma sens i bywa skuteczne. Jeżeli jednak plan dopuszcza wyłącznie budynki stricte związane z produkcją rolną (magazyny, obory, wiaty itp.) i z definicji nie obejmuje domu jednorodzinnego, wojewoda raczej podtrzyma odmowę.
Zapoznaj się dokładnie z decyzją o sprzeciwie i MPZP – trzeba sprawdzić, na jakiej dokładnie podstawie wydali decyzje odmowną. Z architektem przeanalizuj, czy opis inwestycji i funkcja budynku mogą zostać dostosowane do wymogów planu (np. formalnie zabudowa zagrodowa, część gospodarcza, wykazanie gospodarstwa). Rozważ wniesienie odwołania – merytorycznie, z cytatami z MPZP i Prawa budowlanego. Jeśli uznasz, że plan i tak nie dopuszcza domu mieszkalnego w tej lokalizacji, porozmawiaj z architektem, czy przeróbka projektu na budynek gospodarczy ma sens.