Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Otrzymałam w spadku dwie działki rolne. Na jednej znajduje się wodociąg, a na drugiej kanał sanitarny grawitacyjny. Urzędy (gminy i starostwa) nie wiedzą kto budował i do kogo należą te nieruchomości. Było to podobno 40 lat temu. Czy i gdzie mogę ubiegać się o jakiekolwiek opłaty dla mnie za to, że gmina korzysta z moich działek? Też z tych powodów odmawiają przekształcenia na działki rekreacyjne.

Odpowiedź: Możliwość uzyskania pieniędzy zależy głównie od tego: kto jest właścicielem instalacji (wodociągu i kanalizacji) oraz czy nie doszło już do zasiedzenia służebności przesyłu. Przy infrastrukturze leżącej od ok. 40 lat wysoce prawdopodobne jest, że roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu są dziś bardzo ograniczone lub wygasłe, ale warto jeszcze kilka rzeczy sprawdzić.

Właściciel działki, na której leżą urządzenia przesyłowe (wodociąg, kanalizacja), może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem (jednorazowo lub okresowo), ewentualnie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, albo odszkodowania za szkody i spadek wartości gruntu, jeśli je wykaże. Te roszczenia kieruje się nie do urzędu gminy, lecz do przedsiębiorcy, który eksploatuje sieć: najczęściej gminnego przedsiębiorstwa wodociągowo‑kanalizacyjnego albo spółki komunalnej (czasem związku międzygminnego). Jednak dla urządzeń istniejących kilkadziesiąt lat sądy bardzo często przyjmują, że przedsiębiorca nabył służebność przesyłu przez zasiedzenie. Przy złej wierze (brak aktu notarialnego, posadowienie bez prawidłowej umowy) termin zasiedzenia to 30 lat nieprzerwanego korzystania z widocznego urządzenia; przy dobrej wierze – 20 lat. Skoro wodociąg/kanalizacja powstały ok. 40 lat temu, to istnieje duże ryzyko, że sąd uzna, iż służebność została już zasiedziana, co zamyka drogę do żądania ustanowienia służebności za wynagrodzeniem na przyszłość.

Z kolei roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie lub odszkodowanie przedawniają się po 6 latach, a jeśli przedsiębiorca działa gospodarczo – nie później niż w 3‑letnich okresach wstecz. Brak zatem w opisanej sytuacji szansy na wynagrodzenie za te całe około 40 lat wstecz; ewentualne roszczenia obejmują tylko ostatnie lata, o ile zasiedzenie jeszcze nie nastąpiło i można wykazać bezumowne korzystanie.

Skoro urząd gminy i starostwo twierdzą, że nie wiedzą, kto te instalacje budował, można spróbować ustalić właściciela sieci innymi drogami. Sprawdzić w ewidencji sieci uzbrojenia terenu (ośrodek dokumentacji geodezyjnej przy starostwie powinien mieć mapy z przebiegiem sieci i podpisanym operatem – wykonawcą i zleceniodawcą). Wystosować zapytanie pisemne do wszystkich działających na terenie gminy przedsiębiorstw wodociągowo‑kanalizacyjnych (spółka komunalna, związek międzygminny, ewentualnie prywatny operator). Wystąpić do gminy o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej budowy tej sieci (uchwały, umowy, decyzje inwestycyjne, protokoły odbioru – wszystko, co może wskazać inwestora). I dopiero mając ustalonego właściciela/eksploatatora sieci można kierować do niego roszczenia (wezwanie do zapłaty, wniosek o ustanowienie służebności przesyłu, ewentualnie pozew).

Jak chodzi o przekształcenie w działkę rekreacyjną, to obecność wodociągu i kanału sanitarnego nie musi bezwzględnie wykluczać zmiany przeznaczenia na rekreację, ale faktycznie utrudnia zabudowę, ponieważ trzeba zachować pas ochronny/ochrony strefy urządzeń (zakazy zabudowy w określonej odległości od przewodów) i gmina musi zapewnić dostęp do urządzeń w razie awarii (drogi dojazdowe, studzienki). Gmina może więc odmówić zmiany przeznaczenia, jeśli plan miejscowy lub studium wprost przewiduje na tym terenie infrastrukturę techniczną i traktuje ją jako priorytetową, może też zgodzić się na zmianę, ale pod warunkiem ustanowienia służebności przesyłu lub wpisania odpowiednich ograniczeń zabudowy w decyzji/planie. Jeżeli odmowa przekształcenia jest uzasadniania wyłącznie faktem istnienia sieci, bez odniesienia do planu miejscowego czy studium, można przeanalizować treść miejscowego planu (lub decyzji o warunkach zabudowy, jeśli planu brak) i ewentualnie zaskarżyć decyzję odmowną w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego do SKO, a następnie do WSA, jeśli okaże się, że organ nadużywa argumentu w postaci istnienia “sieci”.