Zasiedzenie nieruchomości przez współwłaściciela
Pytanie: Czy współwłaściciel nieruchomości może uzyskać zasiedzenie całej nieruchomości, tzn. czy jest w tej kwestii traktowany jako posiadacz samoistny który nie jest właścicielem? Sytuacja jest taka, że jest troje współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej, ale tylko jeden z nich z niej korzysta, pozostałych dwoje przebywa od wielu lat za granicą. I ewentualnie, po ilu latach nastąpi zasiedzenie – po 30 latach?
Odpowiedź: Współwłaściciel może przez zasiedzenie nabyć udziały pozostałych współwłaścicieli, a w efekcie stać się jedynym właścicielem całej nieruchomości, ale nie dzieje się to z automatu tylko dlatego, że sam z niej korzysta. Termin co do zasady wynosi 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze, również przy zasiedzeniu udziałów współwłaścicieli.
Co do swojego udziału działa Pan jako właściciel, więc oczywiście nie może go zasiedzieć – zasiedzieć można tylko cudzy udział. Ażeby zasiedzieć udziały pozostałych, współwłaściciel musi zmienić charakter władztwa: zacząć zachowywać się jawnie jak wyłączny właściciel całości, a nie tylko jak współwłaściciel wykonujący swoje uprawnienia z art. 206 k.c. W orzecznictwie przyjmuje się, że w sprawach między współwłaścicielami nie działa domniemanie z art. 339 k.c.; to tylko, że inni współwłaściciele nie korzystają z nieruchomości, nie oznacza jeszcze, że ich udziały zostały objęte posiadaniem samoistnym. Sądy wymagają w tej kwestii wyraźnego zamanifestowania wobec otoczenia i pozostałych współwłaścicieli, że jeden z nich traktuje nieruchomość jako wyłącznie swoją.
Typowe elementy, które się analizuje:
– wyłączanie pozostałych z korzystania (np. odmowa wpuszczenia, zmiana zamków, jednoznaczne pisma, oświadczenia, że “to już tylko moja nieruchomość”);
– samodzielne pobieranie wszystkich pożytków i ponoszenie ciężarów, połączone z deklaracją, że robi to jako jedyny właściciel, a nie za wszystkich;
– podejmowanie czynności jak właściciel całości (np. zawieranie umów dotyczących całej nieruchomości, zgłaszanie się do urzędów jako jedyny właściciel).
Samo mieszkanie, remonty, płacenie podatków, gdy inni są bierni, jest uznawane tylko za wykonywanie uprawnień współwłaściciela, a nie za objęcie ich udziałów w posiadanie samoistne. Zasady z art. 172 k.c. stosuje się także do zasiedzenia udziału we współwłasności. W dobrej wierze (przekonanie, że przysługuje mu cała własność) – 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego udziałów pozostałych. W złej wierze (wie, że inni są współwłaścicielami, ale ich wyłącza) – 30 lat.
Opis, że tylko jeden korzysta, a dwoje jest za granicą, nie przesądza ani o samoistnym posiadaniu udziałów, ani o dobrej/złej wierze, bowiem kluczowe są konkretne działania wobec nich i sposób komunikacji. Jeżeli ten jeden współwłaściciel tylko mieszka, remontuje, płaci podatki i de facto posiada nieruchomość, ale nie zamanifestował jasno wobec pozostałych, że uważa się za wyłącznego właściciela, sąd może uznać, że zasiedzenia udziałów nie ma. Jeżeli natomiast od wielu lat wyraźnie wyklucza ich z korzystania i dawał im do zrozumienia, że nieruchomość w całości jest tylko jego (a oni nie reagowali), to przy spełnieniu pozostałych warunków może dążyć do sądowego stwierdzenia zasiedzenia ich udziałów po 20 lub 30 latach w zależności od oceny dobrej/złej wiary.
Witam sytuacja następująca dom podzielony na pol moi rodzice mieszkaja w jednej połowie ponad 30 lat oficjalnie cały dom byl podzielony na 5 osob 3/16 leczy nie bylo wydzielone ktora czesci jest kogo po smierci mojego taty jego cześć 3/16 została podzielona na moja mame brata i mnie czyli 1/6 teraz pytanie czy w tej sytuacji jesli nie jest podane ktora cześć jest kogo ale zamieszkujemy juz 30 lat połowę domu jest szansa w sądzie wystąpić o zasiedzenie złej wiary jakie kroki podjąć by wydzielić nasza połowę domu bez udziału reszy właścicieli do domu przynaleza jeszcze dwie małe dzialki z ktorej jedna również uzytkujemy ponad 30 lat
Janson
18 cze 26 o 12:41
W Waszej sytuacji zasiedzenie połowy domu raczej nie wchodzi w grę, jako że jesteście współwłaścicielami i korzystacie z domu jako współwłaściciele, a nie tak, jakbyście wyłącznie wyparli innych z posiadania ich udziałów. Proponuję złożyć wniosek do sądu o ustalenie sposobu korzystania (podział quoad usum) – sąd może przyznać Wam na wyłączność tę połowę domu i działkę, z których korzystacie, nawet bez zgody pozostałych, choć oni będą uczestnikami sprawy. Druga opcja, to zniesienie współwłasności (ew. połączone z działem spadku) – jeden współwłaściciel może zainicjować sprawę, a sąd może fizycznie podzielić dom i/lub działki, przyznać je stronom z obowiązkiem ewentualnie spłat albo zarządzić sprzedaż i podział pieniędzy. Nie można natomiast samodzielnie wydzielić połowy domu w księdze wieczystej bez udziału pozostałych współwłaścicieli – potrzebna jest albo ich zgoda u notariusza, albo postanowienie sądu. Co do małej działki używanej ponad 30 lat, to tu zasiedzenie może być bardziej realne, ale trzeba by dokładnie sprawdzić stan prawny i faktyczne korzystanie.
admin
18 cze 26 o 15:10
Dzień dobry, proszę o opinię w sprawie o zasiedzenie.
Chodzi o sytuację mojej mamy. Proszę o ocenę, czy w ogóle są podstawy, żeby starać się o zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicielek.
Mama od urodzenia mieszka w domu rodzinnym. W tym domu mieszkali wcześniej jej rodzice oraz cztery córki. Z czasem siostry mamy wyprowadziły się do swoich mężów (jedna około 35 lat temu, druga jeszcze wcześniej). Mama została w domu z mężem i tutaj wychowała sześcioro dzieci.
Po śmierci rodziców mamy (wydaje mi się, że około 1989 r., ale dokładne daty sprawdzimy w dokumentach) działki zostały zapisane w testamencie trzem siostrom po częściach. Jedna siostra była wydziedziczona i nie dostała udziałów.
Obecnie właścicielkami były mama i dwie siostry (jedna z sióstr niedawno zmarła). Mąż zmarłej siostry raczej nie będzie robił problemów, natomiast druga siostra chce pieniędzy za pole.
Przez ponad 35 lat mama i tata:
mieszkali w domu,
utrzymywali cały dom,
robili remonty (m.in. wymiana dachu, centralne ogrzewanie),
opłacali prąd, wodę, śmieci, szambo,
prowadzili gospodarstwo i uprawiali pola.
Siostry mamy przez cały ten czas nie mieszkały w domu, nie miały kluczy, nie uprawiały pól, nie dokładały się do utrzymania i nie interesowały się gospodarstwem.
Tata zmarł, ale mama nadal sama prowadzi gospodarstwo. Od wielu lat składa wnioski do ARiMR na wszystkie działki i otrzymuje dopłaty. Na koncie ma potwierdzenia przelewów z ARiMR oraz dokumenty z tej instytucji.
Obecnie część pól uprawia znajomy — sam kupuje nasiona, opryski, sieje i kosi, a mama dostaje część plonów (np. zboże, kukurydzę, siano lub słomę). Wcześniej pola uprawiał tata, organizował koszenie kombajnem, zbieraliśmy siano itd.
Nigdy nie było żadnej umowy dzierżawy z siostrami ani żadnego formalnego podziału korzystania z pól.
Jedyny fakt, który może być problemem: kiedyś sprzedano kawałek pola i pieniądze zostały podzielone między trzy siostry.
Mama ma około 1800 zł emerytury, więc koszty sprawy są dla niej dużym obciążeniem.
Czy w takiej sytuacji są realne szanse na zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicielek? Na co szczególnie zwrócić uwagę przed wizytą u radcy prawnego?
Anonim
21 lip 26 o 19:40
Szanse na zasiedzenie istnieją, ale sprawa jest trudna i niepewna. Samo wieloletnie mieszkanie, opłacanie rachunków, remonty i prowadzenie gospodarstwa generalnie nie wystarczą — trzeba wykazać, że mama zachowywała się wobec sióstr jak jedyny właściciel i to było dla nich jasne. Największy plus w sprawie, to bardzo długi okres faktycznego władania nieruchomością, pełne utrzymywanie domu i pól, dowody z ARiMR, opłaty, remonty, uprawa ziemi, brak rzeczywistego korzystania z nieruchomości przez siostry. Z kolei największy minus, to sprzedaż kawałka pola i podział pieniędzy między siostry, bo może to świadczyć, że mama uznawała ich prawa. Przed wizytą u radcy sugeruję zebrać: testament, akty zgonu, odpis księgi wieczystej, dokumenty z ARiMR i przelewy, rachunki i dowody remontów, potwierdzenia podatków i opłat, dowody uprawy pól, informacje o wyprowadzce sióstr i o sprzedaży części pola. Zapytać o szanse na zwolnienie z kosztów sądowych, od kiedy można liczyć zasiedzenie, czy nie lepsze będzie zniesienie współwłasności albo ugoda.
admin
21 lip 26 o 21:59