Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Czy współwłaściciel nieruchomości może uzyskać zasiedzenie całej nieruchomości, tzn. czy jest w tej kwestii traktowany jako posiadacz samoistny który nie jest właścicielem? Sytuacja jest taka, że jest troje współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej, ale tylko jeden z nich z niej korzysta, pozostałych dwoje przebywa od wielu lat za granicą. I ewentualnie, po ilu latach nastąpi zasiedzenie – po 30 latach?

Odpowiedź: Współwłaściciel może przez zasiedzenie nabyć udziały pozostałych współwłaścicieli, a w efekcie stać się jedynym właścicielem całej nieruchomości, ale nie dzieje się to z automatu tylko dlatego, że sam z niej korzysta. Termin co do zasady wynosi 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze, również przy zasiedzeniu udziałów współwłaścicieli.

Co do swojego udziału działa Pan jako właściciel, więc oczywiście nie może go zasiedzieć – zasiedzieć można tylko cudzy udział. Ażeby zasiedzieć udziały pozostałych, współwłaściciel musi zmienić charakter władztwa: zacząć zachowywać się jawnie jak wyłączny właściciel całości, a nie tylko jak współwłaściciel wykonujący swoje uprawnienia z art. 206 k.c. W orzecznictwie przyjmuje się, że w sprawach między współwłaścicielami nie działa domniemanie z art. 339 k.c.; to tylko, że inni współwłaściciele nie korzystają z nieruchomości, nie oznacza jeszcze, że ich udziały zostały objęte posiadaniem samoistnym. Sądy wymagają w tej kwestii wyraźnego zamanifestowania wobec otoczenia i pozostałych współwłaścicieli, że jeden z nich traktuje nieruchomość jako wyłącznie swoją.

Typowe elementy, które się analizuje:
– wyłączanie pozostałych z korzystania (np. odmowa wpuszczenia, zmiana zamków, jednoznaczne pisma, oświadczenia, że “to już tylko moja nieruchomość”);
– samodzielne pobieranie wszystkich pożytków i ponoszenie ciężarów, połączone z deklaracją, że robi to jako jedyny właściciel, a nie za wszystkich;
– podejmowanie czynności jak właściciel całości (np. zawieranie umów dotyczących całej nieruchomości, zgłaszanie się do urzędów jako jedyny właściciel).

Samo mieszkanie, remonty, płacenie podatków, gdy inni są bierni, jest uznawane tylko za wykonywanie uprawnień współwłaściciela, a nie za objęcie ich udziałów w posiadanie samoistne. Zasady z art. 172 k.c. stosuje się także do zasiedzenia udziału we współwłasności. W dobrej wierze (przekonanie, że przysługuje mu cała własność) – 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego udziałów pozostałych. W złej wierze (wie, że inni są współwłaścicielami, ale ich wyłącza) – 30 lat.

Opis, że tylko jeden korzysta, a dwoje jest za granicą, nie przesądza ani o samoistnym posiadaniu udziałów, ani o dobrej/złej wierze, bowiem kluczowe są konkretne działania wobec nich i sposób komunikacji. Jeżeli ten jeden współwłaściciel tylko mieszka, remontuje, płaci podatki i de facto posiada nieruchomość, ale nie zamanifestował jasno wobec pozostałych, że uważa się za wyłącznego właściciela, sąd może uznać, że zasiedzenia udziałów nie ma. Jeżeli natomiast od wielu lat wyraźnie wyklucza ich z korzystania i dawał im do zrozumienia, że nieruchomość w całości jest tylko jego (a oni nie reagowali), to przy spełnieniu pozostałych warunków może dążyć do sądowego stwierdzenia zasiedzenia ich udziałów po 20 lub 30 latach w zależności od oceny dobrej/złej wiary.