Zasiedzenie nieruchomości a opłacanie podatku
Pytanie: Sprawa o zasiedzenie. W latach 70. został źle postawiony płot między działkami (o 50m2). Ponieważ łatwiej (i taniej) było te metry odkupić niż przestawiać płot – moi dziadkowie i sąsiedzi podpisali umowę kupna sprzedaży, na mocy której sąsiedzi te metry nabyli. Jednakże nie dopełnili umowy w formie aktu notarialnego. Teraz córka sąsiadów wnosi sprawę o zasiedzenie. Czy sprawa jest z góry przesądzona i powinnam się zgodzić na zasiedzenie? Dodam, że mimo, że sąsiadka faktycznie użytkuje ten grunt jak swój (jest zrobiona kostka i kawałek ogródka), to podatek wciąż jest w gestii mojej rodziny.
Odpowiedź: Sprawa nie jest z góry przesądzona w sensie prawnym, ale przy tak długim, nieprzerwanym faktycznym władaniu tym paskiem gruntu przez sąsiadów ryzyko skutecznego zasiedzenia jest bardzo wysokie.
Skoro ogrodzenie i korzystanie z gruntu trwają od lat 70., to okres 30‑letni upłynął już dawno, więc nawet jeśli sąd przyjąłby złą wiarę, przesłanka czasu jest spełniona. Umowa sprzedaży części nieruchomości bez aktu notarialnego jest nieważna, więc własność nigdy formalnie nie przeszła na sąsiadów, ale taka nieważna umowa bardzo często jest przez sądy traktowana jako źródło wejścia w posiadanie samoistne (posiadacz uważa się za właściciela na podstawie “umowy”).
W podobnych sprawach sądy przyjmują, że nieformalna umowa “dokupienia paska gruntu” plus przesunięty płot i wieloletnie korzystanie jak właściciel co do zasady sprzyja zasiedzeniu, bo pokazuje zamiar trwałego przeniesienia władztwa, mimo wady formy. Taka umowa wyklucza zazwyczaj złą wiarę sąsiadów na samym początku (oni działali w przekonaniu, że kupują), ale i tak po 30 latach zasiedzenie biegnące choćby w złej wierze jest już czasowo zrealizowane. Płacenie podatku od nieruchomości przez formalnego właściciela nie blokuje zasiedzenia i nie przerywa jego biegu; sądy i doktryna podkreślają, że decydujące jest faktyczne władanie jak właściciel (ogrodzenie, urządzenie podjazdu, ogródka). Sam fakt, że decyzje podatkowe były kierowane do Twojej rodziny, może być argumentem na plus (pokazuje, że gmina widziała Was jako właściciela), ale nie przekreśla szans zasiedzenia, jeśli sąsiadka od lat jawnie używa tego pasa jak swojego. Przy płocie przesuniętym w latach 70. i braku jakichkolwiek działań z Waszej strony przez ponad 40–50 lat jest bardzo prawdopodobne stwierdzenie zasiedzenia. Jak chodzi o istnienie dawnej umowy (choć nieważnej), to sąd może widzieć w niej raczej potwierdzenie zamiaru sprzedaży niż przeszkodę.