Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chodzi mi o roszczenie przed sądem z art. 207 k.c. – zwrot od pozostałych współwłaścicieli wydatków poniesionych na rzecz wspólną. Czy istnieją jakieś kryteria, według których sąd ocenia, czy inwestycja w ulepszenie części wspólnej była faktycznie konieczna lub racjonalna. W jednej z porad u Państwa jest mowa o utwardzeniu drogi stanowiącej współwłasność, gdzie niektórzy ze współwłaścicieli nie chcą się do tego dołożyć. Jak udowodnić, że utwardzenie drogi faktycznie było uzasadnionym wydatkiem? Tamci którzy nie chcą się dołożyć mogę twierdzić, że nie zachodziła potrzeba utwardzenia.

Odpowiedź: Owe wydatki z art. 207 k.c. obejmują wszelkie nakłady na rzecz wspólną: konieczne, użyteczne i nawet zbytkowne – o ile mieszczą się w zasadach zarządu rzeczą wspólną. Przyjmuje się, że do rozliczeń między współwłaścicielami za takie nakłady stosuje się właśnie art. 207 k.c., a roszczenie ma charakter obligacyjny i powstaje z chwilą poniesienia nakładu. Sąd bada, czy nakład służył wszystkim współwłaścicielom (rzeczy wspólnej), a nie tylko wyłącznemu korzystaniu jednego z nich; jeśli korzyść była wyłącznie prywatna, art. 207 k.c. nie ma zastosowania.
​

Z orzecznictwa i piśmiennictwa wynika kilka praktycznych kryteriów (nawet jeśli nie zawsze tak nazwanych). Po pierwsze, czy wydatek był niezbędny, by zachować rzecz w stanie niepogorszonym (nakład konieczny), np. zabezpieczenie przed zniszczeniem, utratą funkcji, pogorszeniem dojazdu do poziomu uniemożliwiającego normalne korzystanie. Po drugie, czy wydatek w oczywisty sposób poprawia możliwość normalnego, gospodarczego korzystania z rzeczy przez wszystkich współwłaścicieli (nakład użyteczny), np. poprawa warunków komunikacyjnych, bezpieczeństwa ruchu. Po trzecie, czy odpowiada zasadom prawidłowej gospodarki i jest ekonomicznie racjonalny, tzn. koszt i zakres prac nie są rażąco wygórowane w stosunku do potrzeb i wartości nieruchomości. Po czwarte, czy nakład mieścił się w ramach prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (zgoda współwłaścicieli, ewentualnie orzeczenie sądu z art. 199–201 k.c., lub przynajmniej brak sprzeciwu przy czynnościach typowych dla utrzymania rzeczy). Po piąte, czy w praktyce wszyscy współwłaściciele korzystają (lub mogą korzystać) z efektu nakładu, np. wszyscy mają lepszy dojazd, wyższe bezpieczeństwo, łatwiejszą eksploatację nieruchomości.

Im bardziej można wykazać, że bez danego nakładu rzecz traciła istotnie na funkcjonalności (np. droga była nieprzejezdna, rozmywana, uniemożliwiała dojazd), tym łatwiej przekonać sąd, że wydatek był konieczny, a nie zbyteczny. Przy wspominanym utwardzeniu drogi, sądy zwracają uwagę na poprawę warunków dojazdu i potrzebę zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (analogicznie jak przy służebności drogi koniecznej, gdzie liczą się potrzeby nieruchomości i społeczno‑gospodarcze względy zapewnienia normalnego dojazdu). Można tu wykorzystać m.in. następujące dowody:
1. Dokumentacja techniczna i zdjęcia sprzed robót: pokazujące, że droga była grzęzawiskiem, błotem, rozjeżdżała się po deszczu, nie nadawała się do normalnego ruchu samochodowego, dojazdu służb (np. straży, karetki).
2. Zeznania świadków (sąsiedzi, inni użytkownicy drogi): o trudnościach z dojazdem, konieczności holowania, braku przejezdności w określonych porach roku, problemach z odbiorem śmieci, dostawami materiałów budowlanych itp.
3. Ewentualne opinie biegłego (drogowca, rzeczoznawcy majątkowego): czy stan drogi przed utwardzeniem odpowiadał standardom umożliwiającym normalne korzystanie z nieruchomości, czy wybrany sposób utwardzenia (rodzaj materiału, grubość podbudowy) był typowy i uzasadniony, czy koszty były rynkowe, a zakres prac adekwatny do celu.
4. Dowody na wykorzystanie drogi przez wszystkich współwłaścicieli: np. dojazd do ich działek, korzystanie przez ich gości, najemców, dostawców, służby komunalne.
5. Dokumenty dotyczące nakładów: faktury, rachunki, umowy z wykonawcą, potwierdzenia zapłaty – pokazujące rzeczywistą wysokość i daty wydatków.
6. Dodatkowym atutem (jeżeli występuje) jest jakiekolwiek pisemne uzgodnienie lub powołanie się na wcześniejsze rozmowy/porozumienia, z których wynika, że współwłaściciele byli świadomi potrzeby utwardzenia i nie zgłaszali sprzeciwu, albo wręcz zobowiązywali się partycypować w kosztach.

Podkreśla się, że brak utwardzenia nie może ograniczać się do “da się przejść pieszo przy ładnej pogodzie”, ale należy badać normalne, całoroczne korzystanie z nieruchomości zgodne z jej przeznaczeniem (np. działki budowlane, zamieszkanie, dojazd aut). Wskazuje się na praktyczne skutki: brak możliwości dojazdu ciężarówek z materiałami, maszyn rolniczych, problematyczny dojazd służb ratunkowych – to pokazuje, że nakład służy nie luksusowi, lecz zapewnieniu elementarnych warunków korzystania. Jeżeli inni współwłaściciele faktycznie korzystają z efektu (np. teraz mają wygodny dojazd), można powoływać się na to, że nie powinni być bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego wydatek – sądy akcentują, że nakłady jednego współwłaściciela nie mogą jednostronnie wzbogacać pozostałych. Jeżeli istnieją tańsze, ale obiektywnie niewystarczające rozwiązania (np. samo równanie ziemi, dosypywanie gruzu, które po pierwszych deszczach zostaje rozmyte), to warto wykazać, że były nieskuteczne lub zbyt krótkotrwałe, więc racjonalne było trwałe utwardzenie.

W praktyce dobrze jest też rozważyć, czy wydatek nie przekracza zakresem utrzymania i nie zbliża się do inwestycji znacząco podnoszącej standard (np. kostka brukowa wysokiej klasy zamiast zwykłego kruszywa); w takim wypadku druga strona może argumentować, że część nakładu ma charakter zbytkowny, i sąd może ograniczyć zakres zwrotu do poziomu obiektywnie koniecznego/uzasadnionego.