Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Zastanawiam się jak możliwie najskuteczniej zawrzeć w moim testamencie obowiązek sprzedaży nieruchomości po mojej śmierci w ramach zapisu windykacyjnego i rozdziału tych środków między wskazane osoby, np. 10 takich osób. Notariusz rekomenduje umieścić wszystkie te osoby w podziale udziałowym w ramach wspomnianego zapisu windykacyjnego. Ale moim zdaniem ogromnym ryzykiem i wadą takiej opcji jest, że wystarczy 1 z tych 10 osób, kora będzie robiła problem, np. z wyceną nieruchomości, spowoduje to niepotrzebne emocje, kłótnie, przedłużanie procesu na lata, itd. Dzisiaj wszyscy są zgodni, ale zbiegiem czasu ludzie się zwyczajnie zmieniają i jak chodzi o pieniądze racjonalność lubi się wtedy ulotnić. Proponowałem notariuszowi opcję zapisu windykacyjnego na jedną osobę, której mocno ufam z poleceniem sprzedaży i rozdziału środków między wskazanych beneficjentów. Usłyszałem, że w takich okolicznościach wtedy jedynie dobra wola tej osoby, czy spełni polecenie, sprzeda i rozdzieli środki. Moim zdaniem, przecież polecenie mojej woli byłoby nadal w nocy i beneficjenci mogliby sądownie dochodzić tego, co im w ramach mojego testamentu należne.

Odpowiedź: Najbardziej zbliżone do tego, czego Pan szuka, to konstrukcja: jeden zapis windykacyjny plus polecenie plus ewentualnie wykonawca testamentu / dodatkowe zabezpieczenia umowne za życia. Można obciążyć zapisobiercę windykacyjnego poleceniem w rozumieniu art. 982 k.c., czyli obowiązkiem określonego działania, bez wskazania wierzyciela. Polecenie może obejmować sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków w określonych ułamkach między wymienione osoby. Obowiązek wykonania polecenia jest swoistym długiem spadkowym – zapisobierca windykacyjny odpowiada za nie do wartości przedmiotu zapisu (tu: wartości nieruchomości).

Jak chodzi o kwestię tego, czy beneficjenci mogą dochodzić wykonania polecenia – tu jest sedno sporu między Pana intuicją a podejściem notariusza. Polecenie nie czyni żadnej osoby wierzycielem wprost – wynika to z konstrukcji art. 982 k.c. (obowiązek, ale bez wskazania wierzyciela). Ustawowo roszczenie o wykonanie polecenia mają: każdy ze spadkobierców oraz wykonawca testamentu, chyba że polecenie ma wyłącznie na celu korzyść obciążonego. Beneficjent polecenia (osoba, która ma otrzymać pieniądze z podziału) nie jest wymieniony w art. 985 k.c. jako legitymowany do samodzielnego powództwa o wykonanie polecenia. I to niejako tłumaczy stanowisko notariusza: “tylko dobra wola” w tym sensie, że beneficjent nie ma klasycznego, prostego roszczenia jak wierzyciel z zapisu zwykłego; musi liczyć na aktywność spadkobierców/wykonawcy testamentu, ewentualnie konstruować to inaczej.

Pana obawa co do 10 współwłaścicieli jest bardzo życiowa: jeden blokujący może paraliżować sprzedaż latami. Rozwiązania ograniczające ten scenariusz, to po pierwsze, unikanie współwłasności: zamiast zapisu windykacyjnego na 10 osób, zapis na jedną osobę (której Pan ufa) z obowiązkiem rozliczenia się z resztą w pieniądzu. Po drugie, wskazanie konkretnych, niewzruszalnych zasad: w treści testamentu można szczegółowo określić sposób ustalenia wartości (np. wycena jednego z biegłych z listy sądowej, z możliwością wyboru przez wykonawcę testamentu), termin sprzedaży (np. 2 lata od śmierci), sposób sprzedaży (przetarg, minimum cena z operatu minus np. 10%, możliwość negocjacji w określonym przedziale). Dodatkowe postanowienie, że w razie braku sprzedaży w terminie X lat – zapisobierca jest uprawniony do spłaty udziałów według modelu wyceny z testamentu, bez konieczności zgody pozostałych. To już jest bardziej zindywidualizowana kwestia i wymaga zaangażowania dobrego notariusza/adwokata, ale jest praktykowane w sukcesji firm i nieruchomości.

Jeżeli chce Pan, żeby beneficjenci mieli swoje samodzielne roszczenia, a nie tylko polecenie, to można uczynić zapis windykacyjny nieruchomości na jedną osobę i jednocześnie nałożyć na nią zapis zwykły na rzecz każdej z tych 10 osób (określone kwoty albo procent ceny sprzedaży), albo kombinację zapisu zwykłego i polecenia. Zapis zwykły tworzy już zwykły stosunek zobowiązaniowy – zapisobierca (beneficjent) ma roszczenie o spełnienie świadczenia do osoby obciążonej, może samodzielnie pozwać w razie niewykonania. Osoba obciążona zapisem zwykłym (tu: ten nazwijmy, zaufany zapisobierca windykacyjny) odpowiada za to świadczenie do określonej granicy (wartość przedmiotu zapisu windykacyjnego).

Z kolei model życiowy, to gdy “zaufany” nabywa nieruchomość z zapisu windykacyjnego. W testamencie zapis: “Obciążam X zapisem zwykłym na rzecz A, B, C, …, J w ten sposób, że każdemu z nich ma wypłacić kwotę odpowiadającą 1/10 ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości położonej w …, nie mniej niż … zł dla każdego.”. Można wskazać termin (np. do 6 miesięcy od sprzedaży) i mechanizm sprzedaży/zlecenia pośrednikowi. W takiej konstrukcji beneficjenci mają własne roszczenia z zapisu zwykłego, mogą pozywać X bez udziału innych spadkobierców a współwłasności 10 osób w ogóle bgrak, więc odpada ryzyko blokady sprzedaży przez jednego.

Dodatkowe zabezpieczenia wykonania, które może Pan rozważyć, to powołać wykonawcę testamentu (to może być ta sama osoba co zapisobierca windykacyjny lub ktoś trzeci). Wykonawca ma roszczenia o wykonanie poleceń i innych rozrządzeń, może organizować sprzedaż, pozywać w razie oporu, zarządzać majątkiem do czasu wykonania testamentu. Niezależnie od testamentu można zawrzeć z tą osobą odrębną umowę (np. zobowiązanie do rozliczeń, przyrzeczenie darowizny, umowę powierniczą), choć tu wchodzimy w rejon konstrukcji powierniczych, które trzeba bardzo starannie rozpisać, żeby nie wejść w kolizję z przepisami o zachowku czy pozorności. Można też zastrzec, że jeżeli któryś beneficjent będzie uporczywie blokował wycenę/odbiór środków (np. nie wskaże rachunku w ciągu X miesięcy od wezwania), to świadczenie będzie zdeponowane notarialnie lub sądowo i uznane za spełnione.