Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mieszkanie na pierwszym piętrze w kamienicy jest własnością osoby X. Mieszkanie jest wynajmowane osobom trzecim. Doszło do wycieku wody (nieszczelny wąż pralki). Szkody w lokalu nie są widoczne ale w lokalu poniżej (lokal uslugowy) doszło do uszkodzeń sufitu, który wymaga naprawy. Właścicielem lokalu poniżej jest osoba X i Y (współwłasność). Lokal zalany nie jest obecnie ubezpieczony. Mieszkanie z którego zalano lokal usługowy ma ubezpieczenie powiązane z kredytem. Jak podejść do zgłoszenia szkody jeśli właścicielem jest ta sama osoba? Czy w ogole możliwe jest uzyskanie środków na remont sufitu w lokalu poniżej? Jak zabezpieczyć się na podobne sytuacje w przyszłości.

Odpowiedź: W przypadku zalania lokalu niżej odpowiedzialność opiera się na art. 415 k.c. – trzeba wykazać winę osoby, która doprowadziła do szkody (działaniem albo zaniechaniem, np. brak wymiany zużytego wężyka, brak nadzoru). Orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że w takich przypadkach nie działa automatycznie art. 433 k.c. – nie ponosi się odpowiedzialności za samo zalanie, tylko trzeba wykazać zawinione zachowanie. Odpowiada za to ten, kto faktycznie spowodował zalanie: najemca (np. źle podłączył pralkę, zaniedbał kontrolę), albo właściciel, gdy przyczyną były zaniedbane elementy instalacji, za które odpowiada wynajmujący. Przykładowo, jeśli pralka należy do najemcy i wężyk pękł, ponieważ był źle podłączony albo od dawna nieszczelny, to można przypisać winę najemcy. Jeżeli natomiast to stary wężyk będący częścią wyposażenia wynajmującego, a nigdy go nie wymieniano, wówczas winą można obciążyć właściciela mieszkania.

W ubezpieczeniach i odszkodowaniach istotne jest to, że jest poszkodowany (posiadacz lokalu usługowego) i sprawca szkody (posiadacz lokalu mieszkalnego, który spowodował wyciek), a nie to, kto jest właścicielem w księdze wieczystej. Poszkodowanymi są X i Y jako posiadacze lokalu usługowego i to w ich imieniu powinno być zgłaszane roszczenie, nawet jeśli X występuje niejako przeciwko sobie jako współwłaściciel mieszkania położonego wyżej. Szkodę zgłasza się do ubezpieczyciela mieszkania z góry jako szkodę w mieniu X+Y (lokal usługowy) z tytułu zalania, z roszczeniem z polisy OC posiadacza lokalu (najczęściej ujęta w polisie mieszkaniowej odpowiedzialność cywilna w życiu prywatnym).

Ubezpieczyciel standardowo weryfikuje, czy doszło do zalania, z czego dokładnie (wężyk pralki), kto jest posiadaczem urządzenia i lokalu, oraz czy można przypisać winę (zaniedbanie, brak kontroli, nieprawidłowy montaż). Jak już zaznaczyłem, to, że osoba X jest jednocześnie współwłaścicielem lokalu usługowego, nie wyłącza prawa do odszkodowania, o ile polisą objęta jest odpowiedzialność cywilna za szkody wyrządzone osobom trzecim, a lokal usługowy jest traktowany jako odrębne mienie (inny lokal, inna funkcja, współwłasność z Y). Jeżeli polisa OC mieszkania zawiera ubezpieczenie mienia (murów/stałych elementów), to ubezpieczyciel pokrywa szkody w samym mieszkaniu (tu brak szkód), a ubezpieczenie OC w życiu prywatnym/najemcy może pokryć szkody w mieniu osób trzecich, w tym lokalu usługowego poniżej. Ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie do wysokości szkody (koszt przywrócenia sufitu do stanu poprzedniego) w granicach sumy gwarancyjnej OC, o ile szkoda nie jest objęta wyłączeniem (np. rażące niedbalstwo, umyślne działanie albo wieloletnie ignorowanie nieszczelności) i zostanie wykazana wina posiadacza lokalu z góry lub osób tam mieszkających.

Jeśli ubezpieczyciel odmówi wypłaty z OC (np. uzna brak winy albo zastosuje wyłączenie), współwłaściciele lokalu usługowego mogą dochodzić roszczenia bezpośrednio od najemców lub właściciela mieszkania położonego nad nimi na podstawie art. 415 k.c., a następnie ewentualnie zainicjować spór z ubezpieczycielem o to, czy odmowa wypłaty odszkodowania była zasadna.