Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Planuję zakup działki rolnej z zabudowaniami 30ar, a wraz z nią 2ha ziemi, problem w tym że nie jestem rolnikiem. Podpowie ktoś w jaki sposób najlepiej to kupić? Mam pewien pomysł otóż zakup 30ar działki na siebie, a pozostałą ziemię na wujka rolnika który mógłby mi to przepisać w darowiźnie. Czy to dobry pomysł?

Odpowiedź: Ziemię rolną może kupować rolnik indywidualny (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – UKUR). Dla nierolników przewidziane są wyjątki – m.in. grunty do 0,3 ha, grunty do 1 ha w określonych przypadkach, zakup od osoby bliskiej, zgoda Dyrektora KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Działka poniżej 0,3 ha zwykle może być kupiona przez każdego, bez zgody KOWR, ale musi to być jedna spójna nieruchomość; jej podział dla dokonania jednej transakcji może zostać zakwestionowany. W Twoim przypadku problemem jest całość 2,3 ha, a nie tylko te 30 ar.

Schemat, który opisujesz (zakup części ziemi na siebie, a części na wujka), jest znany z praktyki prawniczej. I faktycznie, przepisy przewidują, że darowizna między bliskimi (dzieci, rodzice, rodzeństwo, zstępni itd.) wyłącza część ograniczeń z UKUR. Jednakże “osoba bliska” w rozumieniu UKUR to m.in. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, ojczym, macocha, osoby przysposabiające i przysposobione, pasierbowie – nie w każdym przypadku wujek mieści się tu tak, jak ludzie potocznie zakładają (trzeba dokładnie sprawdzić stopień pokrewieństwa). Po drugie: KOWR i notariusze coraz częściej oceniają, czy to nie jest pozorność oświadczenia woli – rolnik kupuje tylko po to, żeby natychmiast oddać nierolnikowi. Powstaje więc ryzyko -możliwość zainteresowania KOWR (obejście przepisów, sankcja unieważnienia czynności lub wykupu), odpowiedzialność wujka (składa oświadczenia, że kupuje jako rolnik dla siebie), ewentualne problemy podatkowe i cywilne, gdy fiskus/organ uzna, że to czynność pozorna.

Ewentualnie można cel osiągnąć bezpieczniej, ale to zależy od dokładnego stanu prawnego tej nieruchomości, tzn. czy te 30 ar to wydzielona działka, czy część jednej działki, czy istnieje plan miejscowy/wz, jaka klasa ziemi itd. Otóż jeżeli te 30 ar jest odrębną działką (wydzieloną w ewidencji) i spełnia warunki z UKUR (np. poniżej 0,3 ha, status działki, brak rolniczego charakteru wg planu/wz), możesz kupić od razu na siebie tylko ją. Wtedy 2 ha zostaje u obecnego rolnika albo sprzedaje je innemu rolnikowi a Ty masz klarowną sytuację zgodną z prawem, ale tracisz grunty rolne. Istnieje też możliwość nabycia nieruchomości rolnej powyżej 1 ha przez nierolnika, jeśli KOWR wyrazi zgodę, a sprzedający wykaże, że nie było na chętnych rolników żeby to kupić, a Ty zobowiążesz się do prowadzenia działalności rolniczej przez określony czas. Z kolei, jeśli w świetle istniejącego planu miejscowego czy też decyzji o warunkach zabudowy można wyłączyć część działki z produkcji rolnej (np. pod zabudowę mieszkaniową), to po odrolnieniu i podziale można kupić tę część jako działkę budowlaną, a rolna część pozostaje własnością rolnika. To dłuższy proces, ale dzięki niemu nabywasz już działkę niepodlegającą decyzji ze strony UKUR. I wreszcie, gdyby rolnikiem był np. rodzic, rodzeństwo itp., którzy kupują na siebie, a po jakimś czasie (ale nie od razu) przekazują Ci ziemię darowizną, to jest to też rozwiązanie spotykane w praktyce. Wymaga to jednak rzeczywistego korzystania z gospodarstwa przez nich i braku działania pozornego (przez podstawioną osobę).