Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Nabyłam nieruchomość garaż na działce z miasta przeznaczonej do likwidacji od 20 lat bez terminu czy w razie czego dostanę odszkodowanie za likwidację.

Odpowiedź: Jeżeli jesteś właścicielem garażu i gruntu, to w razie wywłaszczenia lub likwidacji na cel publiczny przysługuje Ci odszkodowanie, ale jego zakres i wysokość zależy od formy Twojego prawa do gruntu i trybu likwidacji. Żeby odpowiedzieć precyzyjnie, kluczowe jest rozróżnienie: czy kupiłaś tylko garaż stojący na miejskiej działce, czy może jesteś właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym tej działki.

Jeśli jesteś właścicielem albo użytkownikiem wieczystym działki i gmina lub Skarb Państwa przejmie ją pod inwestycję publiczną, następuje wywłaszczenie zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, a za nieruchomość (grunt oraz budynek garażu, jeśli nie jest odrębną własnością) przysługuje Ci prawo do odszkodowania odpowiadającego jej wartości rynkowej. Jeżeli zaś posiadasz jedynie prawo do garażu postawionego na miejskim gruncie, jak np. najem, dzierżawa, bez tytułu do gruntu, to odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości przysługuje właścicielowi gruntu, a Twoje roszczenia mogą być ograniczone do zwrotu wartości nakładów – -kosztu samego garażu według przepisów cywilnych / umowy z miastem, o ile w ogóle taka umowa to przewiduje. Przykładowo, właściciel działki z garażem przejętej pod drogę otrzymuje odszkodowanie wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego za całą nieruchomość; natomiast najemca garażu na miejskim gruncie może nie mieć żadnego ustawowego prawa do odszkodowania, poza tym, co przewiduje umowa najmu.

Gmina lub Skarb Państwa może pozbawić własności działki tylko na cele publiczne, jak np. droga, szkoła, inwestycja komunalna, a w zamian musi wypłacić odszkodowanie ustalone według Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odszkodowanie ustala starosta lub wojewoda na podstawie operatu rzeczoznawcy; możesz kwestionować wycenę, składając odwołanie i w razie potrzeby wchodząc w spór przed sądem. W Twojej sprawie, jeżeli od 20 lat miasto jedynie “planowo przewiduje likwidację”, ale nie wszczęto formalnej procedury wywłaszczeniowej, to samo przeznaczenie działki w planie miejscowym nie uprawnia Cię odszkodowania, lecz dopiero faktyczna decyzja o wywłaszczeniu i rozbiórce. Jeśli miasto jest właścicielem gruntu, a Ty masz na nim garaż np. z dawnych zezwoleń, to podczas likwidacji miasto może żądać rozbiórki, a charakter Twoich roszczeń zależy od tego, czy garaż jest traktowany jako część składowa nieruchomości miasta oraz czy masz jakąkolwiek umowę, decyzję czy przydział regulujący Twoje prawo do korzystania i ewentualnego odszkodowania. W praktyce często jest tak, że osoba kupuje garaż – blaszak murowany stojący na miejskim gruncie, ale nie kupuje żadnego prawa do gruntu, a wtedy przy likwidacji może zostać zobowiązana do usunięcia garażu na własny koszt i nie otrzymać odszkodowania wynikającego z Ustawy o gospodarce nieruchomościami.