Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chodzi o zakup nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową na rzecz urzędu skarbowego albo znają temat od strony prawnej. Razem z mężem chcemy kupić działkę od osoby fizycznej. Problem polega na tym, że na działce wpisana jest hipoteka przymusowa urzędu skarbowego na ok. 1,5 mln zł. Właściciel prowadzi/posiada kilka spółek i z tego co wiemy, problemy dotyczą właśnie rozliczeń podatkowych. Dostaliśmy informację, że urząd skarbowy ma wydać promesę/zgodę, że po zakupie działki i wpłacie przez nas kwoty wynikającej z operatu szacunkowego, urząd wykreśli hipotekę przymusową z księgi wieczystej. Podobno wszystko ma być formalnie potwierdzone przez naczelnika urzędu skarbowego. I teraz pytanie do Was:
czy ktoś kupował nieruchomość w podobnej sytuacji?
czy taka procedura jest normalna i bezpieczna?
na co szczególnie uważać?
czy sama promesa urzędu rzeczywiście daje bezpieczeństwo kupującemu?
czy warto robić płatność bezpośrednio do US przez notariusza?
Nie ukrywam, że trochę nas stresuje zakup działki z tak dużą hipoteką, nawet jeśli urząd deklaruje jej wykreślenie po zapłacie.

Odpowiedź: Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową (US, ZUS, komornik) jest dopuszczalna i dość częsta – prawo nie zabrania sprzedaży rzeczy obciążonej. Standardem jest ustalenie wysokości długu, uzyskanie od wierzyciela (tu: naczelnika US) pisemnej zgody, promesy wykreślenia hipoteki po spłacie oraz takie ułożenie płatności, aby część ceny poszła bezpośrednio do wierzyciela. Hipoteka przymusowa urzędu skarbowego wygasa dopiero po spłacie zabezpieczonej należności i wykreśleniu jej z księgi wieczystej na wniosek właściciela z załączonym dokumentem od US.

Promesa / zgoda z urzędu skarbowego powinna być w praktyce traktowana jak promesa banku przy zwykłej hipotece: najlepiej na urzędowym druku lub piśmie z pieczęcią i podpisem naczelnika US (nie tylko mail/ustna informacja). Dokładna identyfikacja: nieruchomości (nr księgi wieczystej, numer działki, obręb), zobowiązania (rodzaj podatku, numery decyzji / tytułów wykonawczych, kwota na dzień X), aktualna wysokość długu zabezpieczonego hipoteką. Jednoznaczna deklaracja, że po wpłacie określonej kwoty na wskazany rachunek US, urząd wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki przymusowej z działu IV danej księgi wieczystej (czyli wyda stosowne zaświadczenie dla sądu wieczystoksięgowego). Promesa jest mocnym elementem bezpieczeństwa, ale nie wystarczy, jeśli nie obejmuje całego zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, nie wiadomo, czy nie ma innych tytułów wykonawczych, które dopiero obejmą tę hipotekę (w przypadku podatków jest to możliwe), nie jest powiązana z konstrukcją płatności w akcie notarialnym. Hipoteka przymusowa może zabezpieczać przyszłe należności podatkowe w granicach sumy hipoteki, więc promesa powinna jasno obejmować pełne zwolnienie nieruchomości po spłacie wskazanej kwoty. Dlatego też promesa jest niezbędna, ale musi być powiązana z płatnością bezpośrednio do US i odpowiednimi zapisami w akcie.

Podstawowe elementy, o które zdecydowanie należy zadbać a akcie notarialnym kupna nieruchomości w takim przypadku, to: 1. Aktualny odpis księgi wieczystej bez wzmianek o nowych wnioskach (szczególnie w dziale IV). 2. Zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości zadłużenia zabezpieczonego hipoteką na konkretny dzień oraz promesa/zgoda, o której wyżej. 3. Dokładne rozpisanie ceny: część ceny jest płacona bezpośrednio na rachunek US, tylko ewentualna nadwyżka (jeśli w ogóle) trafia do sprzedającego.

Ponadto, oświadczenie stron, że z ceny sprzedaży kwota X zł zostanie zapłacona przez kupujących na rachunek US wskazany w promesie, tytułem spłaty zobowiązań zabezpieczonych hipoteką, termin na dostarczenie przez sprzedającego (lub bezpośrednio przez US) dokumentu będącego podstawą wykreślenia hipoteki, zobowiązanie (często pod rygorem kary umownej) do współdziałania przy złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki (formularz KW‑WPIS) po otrzymaniu dokumentu z US. Często stosuje się w takich przypadkach depozyt notarialny – Wasza kwota na spłatę długu trafia najpierw do depozytu, a notariusz wypłaca ją US dopiero po spełnieniu warunków z promesy. I zastrzeżony warunek w akcie: jeśli US z jakiegokolwiek powodu odmówi wydania zgody na wykreślenie hipoteki albo kwota z promesy okaże się niewystarczająca (np. dojdą nowe odsetki / inne tytuły), możliwe jest odstąpienie od umowy i zwrot środków z depozytu.

Niezmiernie ważne jest, aby środki przeznaczone na spłatę długu zabezpieczonego hipoteką przekazane zostały z pominięciem sprzedającego – bezpośrednio do wierzyciela (US, ZUS, komornik, bank). Można to załatwić tak, że w akcie notarialnym – umowie znajduje się zapis, że kwotę X zł wpłacacie na rachunek US wskazany w promesie, dowód przelewu stanowi załącznik do wniosku o wykreślenie hipoteki, ewentualnie przelew idzie z depozytu notarialnego (notariusz przelewa po spełnieniu warunków). Po zapłacie trzeba złożyć do sądu wniosek KW‑WPIS z dokumentem US; procedura może trwać tygodnie, ale sam fakt złożenia wniosku z prawidłowym załącznikiem daje pewność, że hipoteka zostanie usunięta.

A korzystne kredyty hipoteczne polecam tutaj.