Zabudowa balkonu bez zgody spółdzielni
Pytanie: Na moim osiedlu wielu lokatorów zabudowuje sobie balkony lekką zabudową nieprzekraczającą 3m wysokości. Zorientowałam się w temacie i okazało się że nasza spółdzielnia nie zezwala na takie zabudowy, ale ludzie i tak to robią. Proszę o informację jakie konsekwencje mogę ponieść jeżeli zabuduje balkon bez zgody spółdzielni? Wyczytałam, że prawo mówi o możliwości zabudowy lekkiej z do 3 m bez zgód i pozwoleń.
Odpowiedź: Zabudowanie balkonu bez zgody spółdzielni może skończyć się potraktowaniem tego jako samowoli budowlanej i naruszenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet jeśli konstrukcja jest tzw. lekka i poniżej 3 m. Przepis, o którym piszesz, dotyczy urządzeń budowlanych (np. klimatyzatorów, anten) o wysokości do 3 m i wtedy zwykle nie trzeba ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia do starostwa. To nie jest ogólne zezwolenie na dowolną zabudowę balkonu w bloku, tylko udogodnienie dla możliwości instalacji drobnych urządzeń. Zabudowa balkonu (szklane panele, zabudowa aluminiowa itp.) nadal może być kwalifikowana jako roboty budowlane, a czasem jako rozbudowa, i wtedy konieczne jest zgłoszenie albo pozwolenie.
Nawet jeżeli z punktu widzenia Prawa budowlanego dana zabudowa nie wymaga pozwolenia/zgłoszenia, w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej wchodzą jeszcze zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Balkony i elewacja są traktowane jako elementy nieruchomości wspólnej, więc spółdzielnia może w regulaminie i uchwałach zakazać zabudowy albo uzależnić ją od indywidualnej zgody. Jeżeli wykonasz zabudowę wbrew regulaminowi i bez zgody, to spółdzielnia może m.in. wezwać Cię do usunięcia zabudowy i przywrócenia balkonu do stanu pierwotnego, naliczyć opłaty/kary umowne przewidziane w regulaminie, jak również skierować sprawę do sądu z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (naruszenie nieruchomości wspólnej, elewacji). Jeżeli zarząd/spółdzielnia albo sąsiedzi zgłoszą sprawę do nadzoru budowlanego, organ może uznać zabudowę za samowolę budowlaną uznawszy, że wymagała zgłoszenia/pozwolenia, a tego nie było. Konsekwencje w takim wypadku, to nakaz rozbiórki i przywrócenia balkonu do stanu pierwotnego na Twój koszt, postępowanie legalizacyjne (opłata legalizacyjna, obowiązek dostarczenia dokumentów), dodatkowo możliwość nałożenia kar finansowych (mandaty rzędu kilku tys. zł).
W najnowszym orzecznictwie NSA rzeczywiście stwierdza się, że nie każda szklana zabudowa balkonu musi być traktowana jako rozbudowa wymagająca pozwolenia; jeśli konstrukcja jest nietrwała i nie zmienia parametrów budynku, wówczas sąd może uznać, że nie ma obowiązku pozwolenia ani zgłoszenia. To jednak nie znosi obowiązku respektowania regulaminu i uchwał spółdzielni.