Za niska temperatura w wynajmowanym mieszkaniu
Pytanie: W wynajmowanym mieszkaniu srednia temperatura z ostatniego tygodnia to 11°C. Mam udokumentowane na elektronicznym termometrze. Musiałam się wyprowadzić, na ten czas bo nie da się tam mieszkac. I dostałam zapalenie gardła. Powiedziałam właścicielce, że dopóki temperatura nie będzie umożliwiała mi mieszkanie, chce obniżenia czynszu, poniewaz muszę mieszkać gdzie indziej. Ona powiedziała, że zajmie się tematem ale muszę płacić cały czas a jak mi nie pasuje to mogę się wyprowadzić. Ocieplenie budynku i naprawienie uszczerbków pewnie stanie się dopiero na wiosnę. Do kogo się zgłosic z tematem? Nie jestem w stanie się przeprowadzić od ręki, całe wyposażenie w mieszkaniu jest moje i musiałabym znaleźć nieumeblowane mieszkanie. Poza tym temat temperatury jest dla niej znany od dawna. Jakie mam prawa ? Czy może mnie usunąć jak nie zapłacę? Dziś mam 10°C
Odpowiedź: Przy temperaturze rzędu 10–11°C lokal nie spełnia podstawowych wymogów i masz prawo żądać obniżenia czynszu, a nawet całkowitego zwolnienia z części opłat i w dalszej kolejności rozwiązania umowy. Wynajmująca nie może Cię z dnia na dzień wyrzucić za częściowe niepłacenie, obowiązuje określona procedura i terminy.
Z przepisów i norm wynika, że w lokalach mieszkalnych powinno się utrzymywać co najmniej ok. 18–20°C w pokojach, a w łazience wyższa temperatura. Temperatury 10–11°C oznaczają istotną wadę lokalu (niedostateczne ogrzewanie), która zagraża zdrowiu i uniemożliwia normalne korzystanie z mieszkania. Z kolei art. 664 §1 k.c. stanowi, że jeżeli lokal posiada wady ograniczające możliwość korzystania z niego zgodnie z umową, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu za czas pozostawania tych wad. Przy tak niskiej temperaturze, że lokal jest praktycznie bezużyteczny, orzecznictwo dopuszcza zwolnienie z opłat za ogrzewanie, można ponadto żądać bardzo dużej obniżki całkowitego czynszu za okres, gdy nie da się mieszkać. W związku z zaistniałą sytuacją przysługuje Ci też jako najemcy uprawnienie do odstąpienia od umowy (wypowiedzenia z winy wynajmującej), jeśli wada jest istotna i trwała, a właścicielka nie usuwa jej w rozsądnym terminie mimo zgłoszenia (a tak właśnie jest w opisanym przypadku). I tak też, pisemnie zgłaszasz wadę, opisujesz temperatury, domagasz się obniżenia czynszu o np. 70–100% za czas, gdy nie możesz mieszkać, i wyznaczasz termin np. 7 dni na przywrócenie właściwej temperatury z zastrzeżeniem, że po tym terminie rozważysz rozwiązanie umowy.
Żeby wypowiedzieć najem z powodu zaległości w zapłacie, musi zaistnieć zwłoka co najmniej za 3 pełne okresy płatności (czyli 3 miesiące, jeśli czynsz jest miesięczny) i dodatkowo pisemne uprzedzenie z miesiącem na zapłatę zaległości. Jeśli płaciłabyś np. część czynszu (po potrąceniu obniżki, której się domagasz) i dobrze to uzasadnisz na piśmie, wynajmującej będzie trudniej skutecznie zakończyć umowę wyłącznie z powodu braku płatności. Tym niemniej, warto wzmocnić swą pozycję jako najemca w takiej sytuacji pismem – wezwaniem do usunięcia wady i obniżenia czynszu. Wskazać w takim piśmie, o ile obniżasz płatności (potrącenie z czynszu) i płacić tę zaniżoną kwotę regularnie.
Równolegle możesz zgłosić problem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego – wniosek o kontrolę warunków technicznych budynku/lokalu, jeśli ocieplenie i nieszczelności są poważne. Z kolei do Sanepidu – gdy niska temperatura zagraża zdrowiu (infekcje, wilgoć, pleśń).