Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: 2 lata temu sąsiad otrzymał pozwolenie na budowę rurociągu przez moją działkę na podstawie umowy użyczenia ode mnie. Czy jak wypowiem taką umowę mogę nie pozwolić żeby sąsiad budował przez moją działkę czy już po fakcie?

Odpowiedź: Podstawowe pytanie, to na jakiej podstawie było pozwolenie na budowę. Inwestor musiał złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania Pana działką na cele budowlane (tu: umowa użyczenia). Utrata tego prawa po wydaniu pozwolenia nie powoduje z mocy prawa nieważności decyzji; organy administracyjne i sądy wskazują, że to nie stanowi automatycznie przesłanki wygaśnięcia pozwolenia. W praktyce właściciel może wystąpić o wszczęcie postępowania w sprawie wygaśnięcia pozwolenia, jeśli inwestor utracił prawo do dysponowania nieruchomością, a budowa jeszcze nie rozpoczęła się lub nie została istotnie zaawansowana. Organy nie mogą zignorować Pana wniosku jako właściciela i maja obowiązek zbadać, czy faktycznie brak prawa do gruntu uniemożliwia dalszą realizację inwestycji.
​

Umowę użyczenia można wypowiedzieć, chyba że umowa lub przepisy przewidują inaczej (np. terminowe użyczenie, szczególne warunki zakończenia). Po skutecznym wypowiedzeniu sąsiad formalnie nie ma już tytułu prawnego do korzystania z działki; dalsze wchodzenie na grunt może być traktowane jako bezumowne korzystanie, co otwiera drogę do żądania wynagrodzenia/odszkodowania i/lub ochrony posesoryjnej/windykacyjnej. Z kolei fakt, że pozwolenie jest ważne, nie oznacza, że sąsiad może ignorować utratę prawa do Pana gruntu; wykonując roboty bez tytułu, naraża się na spór cywilny (roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego, wynagrodzenie za korzystanie, żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem itd.). Z drugiej zaś strony, dopóki pozwolenie istnieje w obrocie, organ nadzoru budowlanego co do zasady traktuje roboty jako prowadzone na podstawie ważnej decyzji administracyjnej – spór o prawo do gruntu rozgrywa się głównie na gruncie prawa cywilnego.

Może Pan pisemnie wypowiedzieć umowę użyczenia (z potwierdzeniem doręczenia) i zakazać wstępu na działkę. Dalej, zawiadomić starostę (organ, który wydał pozwolenie) i ewentualnie nadzór budowlany o wypowiedzeniu i braku zgody, żądając zbadania, czy pozwolenie nie powinno zostać wygaszone z powodu braku prawa do dysponowania nieruchomością. W ostateczności wnieść powództwo cywilne, jeżeli mimo braku zgody sąsiad wejdzie na działkę i rozpocznie roboty; powództwo o zakaz naruszeń, usunięcie urządzeń lub o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem (czasem to ostatnie jest najbardziej realnym rozwiązaniem).