Wypowiedzenie umowy najmu z powodu molestowania przez współlokatora
Pytanie: Prawie dwa miesiące temu zaczelam wynajmować pokój i spotkała mnie nieprzyjemna sytuacja. Pomijając nienajlepsze warunki do życia, współlokator w nocy zaczepiał mnie z niesmacznymi propozycjami. Próbował mnie pocałować i gdy głośno odmówiłam, wycofał się. Boję się od tamtej pory spać w tym mieszkaniu. Chodzi po mieszkaniu półnagi. Dzwoniłam do biura z którego wynajmuje na następny dzień i uslyszalam “Okej. Dobra, dobra, będę działał” i nie dostalam informacji zwrotnej od miesiąca. Przez to że studiuje i pracuje nie mialam chwili aby móc się tym zająć. Chcialabym wypowiedzieć umowe ale są kary umowne którym ciężko mi sprostać.
Odpowiedź: Możesz mieć bardzo mocne podstawy, żeby zakończyć tę umowę wcześniej, a jednocześnie zminimalizować lub zakwestionować kary umowne – zwłaszcza przy tak poważnym naruszeniu poczucia bezpieczeństwa i braku reakcji pośrednika. Opis zachowania współlokatora (próba pocałowania, nachalne sugestie seksualne, chodzenie półnagi, poczucie zagrożenia) to klasyczny przykład niechcianych zachowań o podłożu seksualnym, które w prawie (choć głównie w kontekście pracy) kwalifikują się jako molestowanie seksualne – kluczowe jest to, że są dla Ciebie niechciane i naruszają Twoją godność oraz poczucie bezpieczeństwa. Twoje realne poczucie zagrożenia zdrowia psychicznego i bezpieczeństwa może być traktowane jako sytuacja, w której korzystanie z lokalu nie odpowiada celowi umowy i zagraża zdrowiu, co otwiera drogę do zastosowania art. 664 § 2 i / lub 682 k.c. (wady lokalu/wady zagrażające zdrowiu – o tym niżej).
Istnieją dwie ważne konstrukcje prawne, które możesz próbować wykorzystać:
1. Art. 664 § 2 k.c. – gdy wady rzeczy najętej uniemożliwiają korzystanie zgodnie z umową, a wynajmujący, mimo zgłoszenia, nie usuwa problemu w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
2. Art. 682 k.c. – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć umowę natychmiastowo, nawet jeśli wiedział o wadzie przy zawarciu umowy.
W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że wady zagrażające zdrowiu to także oddziaływanie z innych lokali / osób (np. nadmierny hałas, uciążliwi sąsiedzi, emisja szkodliwych czynników), jeśli realnie wpływa na zdrowie i bezpieczeństwo. Brak możliwości spokojnego snu, chroniczny lęk przed współlokatorem, konieczność unikania mieszkania – bardzo dobrze w to się wpisują.
Zapisz dokładny opis incydentów (daty, godziny, co mówił/robił, Twoja reakcja) i zachowaj historię kontaktu z biurem (maile, SMS-y, logi połączeń). Jeżeli to możliwe, zrób zdjęcia, możesz też rejestrować Wasze rozmowy (masz do tego prawo będąc uczestniczka tych rozmów lub gdy jego słowa kierowane są do Ciebie). Wyślij do biura / wynajmującego pisemne zgłoszenie i wypowiedzenie W jednym piśmie (e‑mailem + listem poleconym za ZPO, jeśli masz adres wynajmującego / biura). Opisz w tym piśmie krótko sytuację (bez zbędnych szczegółów, ale konkretnie, czyli niechciane propozycje seksualne, próba pocałowania, półnagi, lęk przed przebywaniem w mieszkaniu). Wskaż, że stan faktyczny uniemożliwia Ci bezpieczne korzystanie z lokalu i zagraża Twojemu zdrowiu, w szczególności psychicznemu. Zaznacz, że zgłaszałaś problem telefonicznie w dniu następnym po zdarzeniu, a mimo tego nie podjęto skutecznych działań. Powołaj się na art. 664 § 2 k.c. – brak reakcji na istotny defekt korzystania z lokalu (faktyczne uniemożliwienie zamieszkiwania) oraz na art. 682 k.c. – wada (sytuacja w lokalu) zagrażająca zdrowiu, uprawniająca do natychmiastowego wypowiedzenia. Napisz wprost, że wypowiadasz umowę ze skutkiem natychmiastowym z winy wynajmującego/pośrednika z powodu zagrożenia zdrowia i braku reakcji na zgłoszenie.
Dodaj, że wszelkie klauzule kar umownych za wcześniejsze rozwiązanie umowy, w tej sytuacji uznajesz za niewiążące (nadużycie prawa, sprzeczność z zasadami współżycia społecznego – art. 5 k.c.). Jeżeli umowa jest wypowiedziana na podstawie art. 664 § 2 lub 682 k.c., to kończy się z przyczyn leżących po stronie wynajmującego (brak zapewnienia bezpiecznych warunków, brak reakcji na zgłoszenie). W takiej sytuacji postanowienia przewidujące kary za wcześniejsze rozwiązanie z winy najemcy nie powinny znaleźć zastosowania; ich egzekwowanie można kwestionować jako sprzeczne z ustawą i zasadami współżycia społecznego. Gdyby mimo to próbowali naliczać karę, możesz odpowiedzieć pisemnie, powtarzając podstawę prawną i stan faktyczny oraz rozważyć powołanie się na abuzywność postanowień, jeśli jesteś konsumentem, a wynajmujący / biuro działa profesjonalnie.
Niezależnie od kwestii umownych, to jeśli współlokator dalej Cię zaczepia, blokuje dostęp do pokoju, grozi lub zachowuje się agresywnie, możesz i powinnaś zadzwonić na policję – uporczywe nękanie i molestowanie seksualne mogą wypełniać znamiona przestępstw z Kodeksu karnego (np. art. 190a k.k. – stalking, art. 197–199 k.k. – przestępstwa seksualne, zależnie od zachowań). Jeżeli masz gdzie się na chwilę przenieść (rodzina, znajomi), zrób to od razu, a potem jedynie dopełnij formalności przekazania kluczy po złożeniu wypowiedzenia.