Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Wynajmujemy z mężem mieszkanie. Minimalny okres wynajmu to 12 miesięcy. Problem jest taki że nie jest to skończony budynek i obok jak i na górze ( zaraz za ścianą) ciągle jest wiercenie a ściany są tak cienkie że mam wrażenie że wiercą koło mojej głowy . Do tego zaczęli budować następny dam obok . Na górze mamy sąsiadów i nawet otwieranie szafek słuchać . Czy możemy wypowiedzieć umowę szybciej niż po roku z powodu ciągłego hałasu?

Odpowiedź: Jeżeli lokal ma wady, które tylko ograniczają jego przydatność do umówionego użytku (np. duży hałas, ale nadal można się mieszkać), wówczas możecie żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady, na podstawie art. 664 § 1 k.c. Jeżeli natomiast wady są tak poważne, że uniemożliwiają używanie lokalu zgodnie z umową, po wcześniejszym zawiadomieniu wynajmującego i braku usunięcia wad można wypowiedzieć najem bez terminów wypowiedzenia, na podstawie art. 664 § 2 k.c. Gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu (np. bardzo wysoki, ciągły hałas powodujący problemy zdrowotne), to najemca na podstawie art. 682 k.c. może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, nawet jeśli o wadzie wiedział przy jej podpisywaniu.

Według niektórych poglądów w doktrynie, hałas z innych lokali lub z zewnątrz nie jest wadą samego lokalu, lecz okolicznością, za którą wynajmujący zwykle nie odpowiada, zwłaszcza przy remontach/budowach prowadzonych przez osoby trzecie. W takim ujęciu nie można oprzeć natychmiastowego wypowiedzenia wyłącznie na tym, że są głośni sąsiedzi czy budowa obok, chyba że udowodnicie, że to jest to skutek obiektywnej wady lokalu, np. skrajnie cienkich ścian.

W przedmiotowej sprawie najważniejsze jest, czy umowa najmu przewiduje możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę z tzw. z ważnych powodów, czy zawiera zapisy charakteryzujące standard lokalu, ciszy, zakończeniu prac budowlanych i dopuszcza wypowiedzenie z okresem (np. 1–3 miesiące) nawet przy umowie na czas oznaczony. Jeżeli takich zapisów brak, to możliwość wcześniejszego wypowiedzenia jest dyskusyjna. Niezależnie od tego, warto jednak pozyskać dowody w zakresie hałasu: porobić notatki, nagrania, ewentualnie zgłosić problem do nadzoru budowlanego, administracji, czy nawet policji/straży miejskiej (do tych na końcu wymienionych – na podstawie art. 51 k.w. – zakłócanie spokoju).

Pisemnie zawiadomcie wynajmującego o bardzo uciążliwym, długotrwałym hałasie, negatywnym wpływie na zdrowie, sen, pracę i żądajcie obniżenia czynszu lub polubownego rozwiązania umowy przed terminem. I dopiero gdy wynajmujący odmówi, a hałas jest obiektywnie skrajny (np. przekroczone normy hałasu, zaświadczenia lekarskie, opinia sanepidu), można rozważać wypowiedzenie z ważnego powodu i liczyć się z ewentualnym sporem sądowym o zapłatę czynszu do końca umowy. Jeżeli bowiem wynajmujący uzna, że wypowiedzenie z Waszej strony było bezpodstawne, może żądać czynszu do końca 12 miesięcy albo do momentu, gdy wynajmie lokal komuś innemu; sprawę rozstrzygałby sąd. W sporze sądowym, to Wy musicie udowodnić, że hałas i konstrukcja budynku stanowiły poważną wadę lokalu i uniemożliwiały jego normalne używanie albo zagrażały zdrowiu, co nie jest łatwe, ale bywa możliwe przy bardzo silnych uciążliwościach potwierdzonych dowodami.