Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Wynajęłam gabinet kosmetyczny na czas nieokreślony z 3 miesięcznym wypowiedzeniem , ale chciałabym wypowiedzieć umowę, najlepiej ze skutkiem natychmiastowym, jeśli to w ogóle możliwe.
Ale mam generalnie problem z tym, że czuję się oszukana przez właścicielkę, bo przed podpisaniem umowy nie wspomniała o wielu istotnych kwestiach takich jak:
1. Brak dostępu do pomieszczenia socjalnego, kazała mi zabrać swoje szklanki, bo jej Mama ma tam swoje rzeczy i mnie nie zna
2. Brak miejsca do przebrania się i zostawienia butów/ kurtki
3. Nie poinformowano mnie, że drzwi otwiera się domofonem, do którego mam bardzo daleko z gabinetu, a nie chce przerywać zabiegów i co chciałem latać, aby otworzyć drzwi. Właścicielka nie wyraża zgody na zrobienie domofonu w moim gabinecie, albo zdalnego otwierania, bo uważa, że to wprowadzi chaos…
4. Nie dawała mi rachunków co 2 miesiące, tak jak było ustalane i później dała mi jeden ogromny rachunek za wszystko.
5. Oszczędza na wszystkim, gasi światła na schodach bo oszczędza, więc trzeba chodzić z latarką, bo łatwo złamać sobie nogi.
6. Chyba najważniejszy punkt, oszczędza na ogrzewaniu. Ciągle mam zimne grzejniki i temperaturę 14-16 stopni, jest tak zimno, że klientki siedzą w kurtkach. W częściach wspólnych takich jak korytarz również zakręca grzejnik, żeby oszczędzać i ciągle o to upomina. Mam dosyć pisania jej i proszenia się, żeby zostały włączone grzejniki bo marznę.
Czy w takim przypadku można podważyć te 3 miesiące wypowiedzenia? Bo chciałabym natychmiast zmienić lokal.

Odpowiedź: Z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynika obowiązek wynajmującego: oddać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Brak odpowiedniego ogrzewania i temperatury (14–16°C, klientki w kurtkach) w gabinecie kosmetycznym może oznaczać, że lokal nie nadaje się do umówionego celu (świadczenie usług kosmetycznych), co w orzecznictwie i praktyce uznawane jest za poważne naruszenie obowiązków wynajmującego. W podobnych sprawach sądy uznają, że brak ogrzewania, odcinanie ogrzewania czy długotrwała niska temperatura uzasadniają obniżenie czynszu, odszkodowanie, a nawet rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli uniemożliwia to normalne prowadzenie działalności.

W przypadku umowy na czas nieokreślony obowiązuje okres wypowiedzenia z umowy (u Ciebie 3 miesiące), ale gdy wynajmujący rażąco narusza swoje obowiązki (np. brak ogrzewania, niebezpieczne dojście – gaszenie świateł, uniemożliwianie normalnego korzystania z lokalu), to możesz powoływać się na to, że lokal nie jest utrzymywany w stanie przydatnym do użytku, czyli na naruszenie art. 662 k.c. Oznacza to, że możesz złożyć zwykłe wypowiedzenie z 3‑miesięcznym okresem i równolegle wezwać wynajmującą na piśmie do usunięcia naruszeń (ogrzewanie, światło, dostęp do socjalnego, bezpieczne dojście) w konkretnym terminie, z wyraźnym zastrzeżeniem, że w razie braku poprawy uznasz umowę za rozwiązaną z winy wynajmującej ze skutkiem natychmiastowym. Przy dalszym braku reakcji możesz złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym powołując się na rażące naruszenie jej obowiązków i nieprzydatność lokalu do umówionego użytku.

Trzeba mieć świadomość, że wynajmująca może próbować dochodzić od Ciebie czynszu za pozostały okres, a wtedy sąd będzie oceniał, czy Twoje natychmiastowe rozwiązanie umowy było zasadne i dlatego tak ważne są dowody. Koniecznie należy dokumentować temperaturę w gabinecie i częściach wspólnych: zdjęcia termometru, daty, godziny. Korespondencję z właścicielką (SMS, e‑maile, komunikatory) z prośbami o ogrzewanie, o włączenie świateł, o rozwiązanie problemu domofonu; to dowodzi, że temat nie jest jednorazowy. Dalej, sytuacje z gaszeniem świateł na schodach (fotografie, ewentualne nagrania, zeznania osób, które to widziały) – to może być ważne jako argument dot. bezpieczeństwa. Dalej, brak dostępu do pomieszczenia socjalnego oraz brak miejsca do przebrania się – najlepiej, jeśli można się wykazać, że obiecano Ci takie warunki ustnie przed podpisaniem umowy (np. świadkowie, korespondencja). Dalej, rachunki i sposób rozliczania (jeden duży rachunek zamiast co 2 miesiące) – schowaj wszystkie faktury/rachunki i wiadomości o rozliczeniach.
​
Złóż pisemne wypowiedzenie z 3‑miesięcznym terminem (list polecony za potwierdzeniem odbioru albo doręczenie z podpisem). Równolegle wyślij oddzielne wezwanie do usunięcia naruszeń (ogrzewanie do rozsądnej temperatury, stałe oświetlenie schodów, bezpieczne dojście, uregulowanie spraw socjalnych i dostępu do domofonu), wyznaczając termin np. 7 dni i wskazując, że brak poprawy będzie traktowany jako trwałe niewywiązywanie się z umowy i może skutkować natychmiastowym rozwiązaniem. Jeżeli po tym terminie sytuacja nie ulegnie poprawie, możesz złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym z powodu rażącego naruszenia obowiązków wynajmującej (brak ogrzewania, brak bezpieczeństwa na schodach, utrudniony dostęp do lokalu, brak socjalnego itp.), opisując konkretnie fakty i załączając dowody. Jednocześnie wyprowadzić się do nowego lokalu.

Dalsze ewentualne spory o czynsz mogą mieć finał w sądzie – z dobrze zebranymi dowodami masz mocne argumenty, aby bronić zasadności natychmiastowego zakończenia i ewentualnie domagać się obniżenia czynszu lub odszkodowania za okres, gdy lokal był faktycznie niefunkcjonalny (zimno, niebezpieczne dojście). Ze względu na to, że prowadzisz działalność gospodarczą w lokalu użytkowym, spór z wynajmującą będzie traktowany jak sprawa między przedsiębiorcami – tutaj sąd będzie dokładnie oceniał treść umowy i dowody.