Wynajmujący nie jest właścicielem mieszkania
Pytanie: Podpisaliśmy umowę najmu z człowiekiem który jak się niedawno okazało, nie jest właścicielem mieszkania. Mieszkanie należy do jego ciotki a w umowie najmu nawet pełnomocnictwa od niej brak. Czy taka umowa z wynajmującym niebędącym właścicielem mieszkania jest ważna?
Odpowiedź: Tak, umowa najmu Pana i wynajmującego niebędącego właścicielem mieszkania obowiązuje i to nawet wtedy, gdy nie posiada on pełnomocnictwa od właściciela do zawarcia umowy najmu. W art. 659 kc (kodeksu cywilnego) definiującego umowę najmu brak zapisu o tym, że wynajmujący musi być właścicielem rzeczy (w tym przypadku – mieszkania). Najem jest zobowiązaniem między stronami, a nie rozporządzeniem własnością, więc przepisy nie wymagają, aby wynajmującym był właściciel lokalu. Wynajmującym może być każdy kto zapewni najemcy używanie rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.3.2014 r., sygn. akt III CSK 156/13). Wynajmującym może być np. najemca, dzierżawca, użytkownik czy osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, o ile ma prawo i faktyczną możliwość oddania mieszkania do używania. Najemca który odkryje, że wynajmujący nie jest właścicielem mieszkania, nie może uchylić się od skutków zawarcia umowy najmu, czyli przede wszystkim płacenia umówionego czynszu. Jednakże umowa najmu zawarta przez osobę niebędącą właścicielem mieszkania nie jest dla właściciela wiążąca; wiąże tylko jak wskazano wyżej, wynajmującego i najemcę. Właściciel mieszkania może w takiej sytuacji nakazać najemcy natychmiastowe opuszczenie – zwolnienie mieszkania. Właściciel może dodatkowo domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu (nawet za sześć lat wstecz od dnia wytoczenia powództwa), niezależnie od tego, że najemca płacił czynsz osobie niebędącej właścicielem. Najemca zostaje wtedy bez lokalu, a roszczeń o zwrot pieniędzy dochodzi od “fałszywego” wynajmującego na zasadach odpowiedzialności kontraktowej – art. 471 kc.
Jak wspomniano, wynajmujący nie jest właścicielem mieszkania również wtedy, gdy sam jest najemcą tegoż lokalu. Powinien mieć w takiej sytuacji faktyczną możliwość udostępnienia lokalu i musi przestrzegać umowy oraz uzyskać zgodę właściciela na podnajem, jeśli sam wynajmuje mieszkanie jako najemca. Poza tym, jak wyżej.