Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Wspólnota mieszkaniowa ale bez zarządcy. Jak wyglada sprawa wymiany dachu (eternit)? Czy eternit z dachu mozna zdjać np 3/4? 4 sasiadów za tzn plecami planuja remont dachu. Jak to wygląda ze strony prawnej?

Odpowiedź: Podstawą prawną jest tu ustawa o własności lokali; remont dachu to czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc co do zasady wymaga uchwały właścicieli lokali. W małej wspólnocie (do 7 lokali) zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, a na remont dachu (czynność przekraczająca zwykły zarząd) potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli, chyba że brak zgody zastąpi sąd. Jeśli wspólnota jest większa (powyżej 7 lokali), uchwały podejmuje większość, ale także wtedy wymiana dachu wymaga formalnej uchwały.

Jeśli kilku mieszkańców wspólnoty zleci remont dachu bez wymaganej zgody (wszystkich – w małej wspólnocie, albo bez prawidłowej uchwały – w dużej), to nie mają podstaw, by obciążyć Pana proporcjonalną częścią kosztów. W niewielkiej wspólnocie, bez zgody wszystkich albo postanowienia sądu, żądanie partycypacji w kosztach takiego remontu jest co do zasady bezpodstawne. Prawidłowa procedura, to przygotowanie projektu uchwały (zakres robót, koszty, sposób podziału), zebranie głosów, a w razie braku zgody – wniosek do sądu o zastąpienie zgody właściciela, który się temu sprzeciwia.

Poza tym, usuwanie materiałów zawierających azbest musi być prowadzone jako zorganizowana robota budowlana, zgłoszona i wykonana przez firmę z uprawnieniami. Istotne jest, że samodzielne (bez zgłoszenia i uprawnień) usuwanie eternitu jest niezgodne z prawem i zagrożone wysoką grzywną; dotyczy to również częściowego demontażu. Z technicznego i sanitarnego punktu widzenia częściowe zdejmowanie eternitu może stwarzać większe ryzyko pylenia, dlatego i tak trzeba stosować pełne procedury ochronne, jak przy całkowitym demontażu. Dokładniej, usuwanie azbestu wymaga zgłoszenia robót do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego oraz zgłoszeń do Państwowej Inspekcji Pracy i Sanepidu co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem prac. Prace może wykonywać tylko specjalistyczna firma z odpowiednimi uprawnieniami i sprzętem, która odpowiada także za transport i przekazanie odpadu na specjalne składowisko. Obowiązek usunięcia eternitu z dachów wynika z przepisów o zakazie stosowania wyrobów zawierających azbest, a gminy często prowadzą programy dofinansowania demontażu i utylizacji. W razie zagrożenia bezpieczeństwa (nielegalne składowanie eternitu, brak zabezpieczeń) można zawiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Sanepid lub Państwową Inspekcję Pracy.

Jeśli zatem nie powzięto stosownej uchwały lub (w małej wspólnocie) nie wyraził Pan zgody, proszę zastrzec na piśmie, że nie wyraża Pan zgody na obciążanie Pana kosztami robót wykonanych bez wymaganego trybu, oraz że oczekuje Pan przeprowadzenia działań zgodnie z ustawą o własności lokali i przepisami dot. azbestu.