Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mąż zastanawia się nad wykupieniem od gminy mieszkania komunalnego swojej matki. W mieszkaniu jest też zameldowana jego siostra i jej syn ale za nic nie płacą ani nie chcą się dorzucić do wykupu mieszkania. Jak to zrobić żeby wykupić mieszkanie i żeby po śmierci matki mieszkanie należało wyłącznie do męża? Wystarczy żeby matka zrobiła darowiznę? Albo może spisała testament?

Odpowiedź: Wykup mieszkania komunalnego przysługuje najemcy, czyli w opisanym przypadku – matce męża – o ile spełnia warunki gminy (umowa na czas nieoznaczony, brak zaległości, staż najmu itd.). Niekiedy gminy dopuszczają jednoczesny wykup do majątku wspólnego małżonków, ale nie z dziećmi. Zameldowanie siostry i jej dziecka nie czyni ich współnajemcami ani współwłaścicielami; są jedynie osobami uprawnionymi do zamieszkiwania z najemcą.

Najprościej w mojej ocenie, byłoby tak, że matka jako najemca najpierw wykupuje lokal od gminy na siebie, a dopiero potem przenosi własność na męża i to najlepiej nie darowizną, tylko umową dożywocia, żeby zminimalizować ryzyko roszczeń rodzeństwa o zachowek. Sam meldunek siostry i jej syna ani fakt, że nie dokładają się do opłat, nie daje im żadnych praw do własności mieszkania. Gdy matka wykupi już mieszkanie i stanie się właścicielką, ma pełne prawo rozporządzać lokalem, czyli może go podarować synowi – klasyczna darowizna w formie aktu notarialnego; własność przechodzi z matki na syna, albo sprzedać synowi (np. za symboliczną cenę), albo zawrzeć z nim umowę dożywocia – syn przenosi na siebie własność mieszkania, a w zamian zobowiązuje się zapewnić matce dożywotnie utrzymanie (w praktyce zwykle: zamieszkanie, opiekę). W każdym z wyżej wymienionych wariantów mąż staje się wyłącznym właścicielem już za życia matki i po jej śmierci mieszkanie nie wchodzi do spadku, więc nie ma „dzielenia” mieszkania między rodzeństwo w postępowaniu spadkowym.

Jeśli natomiast matka po wykupie przepisze mieszkanie na męża testamentem, to do jej śmierci lokal pozostaje jej własnością, a po śmierci siostra będzie spadkobiercą ustawowym i będzie jej przysługiwał zachowek (pieniężny) od męża, bo jest dzieckiem spadkodawczyni. Sam testament nie pozbawia bowiem roszczenia o zachowek. Z kolei jeśli matka przekaże mieszkanie w darowiźnie na męża, wówczas on staje się właścicielem mieszkania oczywiście od razu, ale po śmierci matki darowizna będzie doliczana do masy spadkowej przy liczeniu zachowku dla pozostałych dzieci. Siostra może wtedy żądać od męża spłaty w gotówce (roszczenie o zachowek, ewentualnie o uzupełnienie zachowku). W przypadku zawarcia umowy dożywocia, wartość nieruchomości nie jest doliczana do substratu zachowku, więc pozostałe dzieci nie mogą na tej podstawie żądać od obdarowanego wyrównania udziału. To jest najczęściej polecany sposób, gdy rodzic chce przekazać nieruchomość jednemu dziecku i ograniczyć możliwość późniejszych roszczeń rodzeństwa.

Po wykupie i przeniesieniu własności mąż będzie właścicielem i może żądać, aby osoby tam mieszkające (siostra, jej syn) opuściły lokal; jeśli nie uczynią tego dobrowolnie, wtedy trzeba będzie wnieść do sądu o eksmisję. Sam meldunek nie chroni przed eksmisją, bowiem jest jedynie rejestracją pobytu, nie prawem do lokalu. W gminie/miejskim ZGN należałoby dopytać: czy gmina dopuszcza sfinansowanie wykupu przez osobę trzecią (syn) i czy istnieją jakieś ograniczenia co do późniejszej darowizny / dożywocia – w części gmin przy bonifikatach obowiązuje zakaz zbycia lokalu przez kilka lat albo obowiązek zwrotu bonifikaty, także przy darowiźnie na dziecko.

Do wyboru konkretnej konstrukcji (darowizna vs dożywocie vs ewentualnie sprzedaż) sugerowałbym udać się z kompletnymi danymi do notariusza, wówczas on wyliczy ewentualne podatki, wskaże, jak zapisać uprawnienie matki do mieszkania (np. służebność mieszkania przy darowiźnie), oraz omówi konsekwencje zachowku w Waszej konkretnej sytuacji rodzinnej.