Wykup mieszkania komunalnego a stan prawny gruntu
Pytanie: Chcę wykupić mieszkanie komunalne na wlasnosc. Problem polega na tym, ze są problemy gruntowe. Podobno kawałek nieruchomosci wchodzi na teren sąsiedniej działki. Blok ma ponad 50 lat inni lokatorzy mogli z łatwością jakiś czas temu wykupic mieszkanie, a pozostała część ma problemy. Czy da sie to jakoś zalatwic ? Jeśli tak gdzie sie udac ? Urząd miasta odsyła od drzwi do drzwi, jedni mówią, ze jest szansa, a drudzy przeciwnie. Gdzie sie udac co robic ?
Odpowiedź: W opisanej sytuacji gmina musi najpierw uporządkować kwestię związaną ze stanem prawnym gruntu pod budynkiem (podział/rozgraniczenie, ewentualny wykup pasa gruntu lub ustanowienie odpowiedniego prawa), inaczej wykup lokalu komunalnego może być prawnie zablokowany. Praktycznie oznacza to postępowanie geodezyjno‑prawne i rozmowy nie tylko z urzędem miasta, ale też z właścicielem sąsiedniej działki. Jeżeli część bloku wchodzi na sąsiednią działkę, to działka gminy pod budynkiem może nie spełniać wymogów działki budowlanej albo granice w ewidencji i księdze wieczystej są błędnie oznaczone. W takiej sytuacji gmina bardzo często wstrzymuje sprzedaż lokali, dopóki nie ureguluje stanu prawnego gruntu (bo nie może sprzedać udziału w gruncie, którego sama formalnie nie ma w całości).
Mając powyższe na względzie, należy zlecić geodecie ustalenie faktycznego przebiegu granic i porównanie go z ewidencją oraz księgą wieczystą (postępowanie geodezyjno‑prawne). Następnie albo skorygować granice (podział / rozgraniczenie i zamiana lub wykup pasa gruntu od sąsiada), albo – jeśli część budynku pozostanie na cudzym gruncie – dążyć do nabycia tej części lub ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (np. odpowiednika służebności budynku) zapewniającego prawidłowe korzystanie z budynku. Bez takiej korekty gmina może powoływać się na brak możliwości sprzedaży lokali z uwagi na nieuregulowany grunt.
Kolejność działań powinna wyglądać tak, że najpierw złożyć w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami / ZGN w dzielnicy wniosek o udzielenie informacji, dlaczego lokal nie jest przeznaczony do sprzedaży i o podjęcie działań w celu uregulowania stanu prawnego gruntu pod budynkiem (podział, rozgraniczenie, wykup/ zamiana gruntu, poprawa wpisów w KW i ewidencji). Z kolei w Wydziale Geodezji / Ewidencji Gruntów i Budynków sprawdzić mapę ewidencyjną, przebieg granic i oznaczenie działki pod blokiem oraz sąsiedniej działki. Ustalić, czy to “wystawanie” budynku poza działkę to faktyczny problem własnościowy, czy tylko błąd w ewidencji (czasem wystarcza sprostowanie oznaczenia nieruchomości w KW na wniosek właściciela gruntu). Z kolei w Wydziale Architektury / Planowania Przestrzennego ustalić, czy obecny obrys działki pod budynkiem spełnia wymogi działki budowlanej z punktu widzenia planu miejscowego/warunków zabudowy; to również jest istotne, bo przepisy o nabywaniu gruntu przyległego przez właścicieli lokali odwołują się właśnie do wymogów działki budowlanej. Po wstępnym ustaleniu stanu prawnego z geodezją i gminą może się okazać, że konieczna jest umowa gminy z właścicielem sąsiedniego gruntu (zamiana, sprzedaż części działki). Następnie złożyć wniosek o wykup lokalu, jak również wniosek o uregulowanie stanu prawnego gruntu (z opisem sytuacji, że inne lokale w tym budynku wykupiono, a obecnie część lokali jest blokowana).
W każdym przypadku żądać odpowiedzi na piśmie z powołaniem się na przepisy i wskazaniem, jakie dokładnie przeszkody prawne blokują sprzedaż. Jeśli odpowiedź będzie odmowna lub wymijająca, złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy / skargę na działanie jednostki organizacyjnej do prezydenta miasta.