Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Proszę o pomoc w sprawie podziału nieruchomości. Lokale mieszkalne posiadają odrębne księgi wieczyste, natomiast grunt jest wspólny. MPZP nie pozwala dzielić działek na mniejsze niż ta wspólna działka, na której stoi bliźniak dwulokalowy. Jednak nie ma żadnego porozumienia między współwłaścicielami. Jedna strona stawia samowole budowlane bez konsultacji z drugą stroną. Nadzór budowlany twierdzi, że to nie ich sprawa bo prawo budowlane jest zachowane i to są sprawy sąsiedzkie. Czy istnieje możliwość sądowego podziału gruntu, który fizycznie jest możliwy, ale w związku z określoną wielkością działki nie byłby zgodny z mpzp? Czy warto ruszać postępowanie sądowe?

Odpowiedź: Generalnie podział geodezyjny nieruchomości (wydzielenie nowych działek z nowymi granicami) musi być zgodny z MPZP co do przeznaczenia terenu, minimalnej powierzchni działek itp. Art. 93 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga zgodności podziału z planem miejscowym, w tym z minimalną wielkością działek budowlanych. Wyjątki od wymogu zgodności z planem istnieją, ale m.in. przy znoszeniu współwłasności wydziela się budynki z działkami niezbędnymi do prawidłowego korzystania, i to na zgodny wniosek współwłaścicieli albo w sytuacjach specyficznych (np. budynek wzniesiony w dobrej wierze przez posiadacza samoistnego).

Jeżeli MPZP zakazuje podziału na mniejsze działki niż ta, na której stoi cały bliźniak, i brak jest przesłanek jednego z wyjątków, to sąd nie pominie tego przepisu, ponieważ sam fizyczny podział działki też wymaga decyzji administracyjnej o podziale zgodnym z MPZP. Jeżeli plan nie pozwala na utworzenie dwóch osobnych działek pod połówki bliźniaka, to sąd raczej nie wyda skutecznego rozstrzygnięcia prowadzącego do powstania dwóch odrębnych działek z własnymi księgami wieczystymi.

Może Pani natomiast rozważyć zniesienie współwłasności bez fizycznego podziału. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności przed sądem, nawet przy braku zgody pozostałych. Jeśli fizyczny podział jest niemożliwy (np. przez MPZP), sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą drugiego albo zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział ceny. Sąd bada, czy rzecz nadaje się do podziału, a brak zgody drugiej strony nie blokuje wniosku. Dla Pani skutkiem byłoby wyjście ze współwłasności, ale nie osiągnie się w ten sposób dwóch osobnych działek zgodnych z MPZP, lecz raczej albo Pani wykupuje – spłaca współwłaściciela, albo odwrotnie, albo następuje sprzedaż.

Gdy brak porozumienia co do korzystania ze wspólnej nieruchomości, możliwe jest sądowe ustalenie sposobu korzystania z części wspólnych. Sąd wtedy wyznacza, z jakiej części gruntu korzysta każdy współwłaściciel, nie tworząc jednak nowych działek ani nowych ksiąg wieczystych. Własność działki pozostaje wspólna, ale korzystanie jest uporządkowane. To narzędzie najczęściej stosuje się przy konfliktach sąsiedzkich, gdy strony wchodzą sobie w drogę na części wspólnej. To rozwiązanie może realnie poprawić sytuację: każdy ma niejako swoją część do korzystania, co utrudnia samowolne wchodzenie drugiej strony na Pani strefę.

Do dysponowania rzeczą wspólną przekraczającego zwykły zarząd (np. istotne przebudowy, większe obiekty na wspólnym gruncie) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; w razie braku zgody można iść do sądu po jej zastąpienie. Uzyskanie pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia bez zgody drugiego współwłaściciela może prowadzić do wznowienia postępowania administracyjnego oraz uznania robót za nielegalne w relacji cywilnoprawnej między współwłaścicielami. Samowolne zajmowanie części wspólnej, stawianie budowli czy instalacji bez zgody współwłaściciela stanowi naruszenie jego prawa własności i daje prawo żądania:
– przywrócenia stanu zgodnego z prawem (rozbiórki, usunięcia ogrodzeń, instalacji itp.),
– zaniechania naruszeń,
– ewentualnie odszkodowania.

Należy zauważyć, że są to typowe roszczenia z tytułu naruszenia współwłasności, rozpoznawane przez sądy cywilne, a nie przez nadzór budowlany.