Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mieszkam z mężem w domku jednorodzinnym ktory mąż 1/2 odziedziczyl po mamie a teraz druga polowe teściu przepisał na wnuka w darowiznę za dozywocie. Z mężem prowadzimy działalność ja drobne przeróbki a mąż budowlanke przez te lata tam mieszkając zagospodarowaliśmy piwnice i pomieszczenie gospodarcze i teraz drugi współwłaściciel domaga sie dostępu do tych pomieszczeń czy przez to że my tam mieszkamy i mamy zagospodarowane te pomieszczenia musimy mu dać dostęp do nich czy jednak nie jak to prawnie wygląda? on tu nie mieszka wcale.

Odpowiedź: Współwłaściciel (wnuk) ma prawo domagać się dostępu do całego domu, także piwnicy i pomieszczeń gospodarczych, nawet jeśli tam nie mieszka i nawet jeśli Wy je urządziliście i używacie. Art. 206 k.c. stanowi, że każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania całej rzeczy i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z prawami innych współwłaścicieli. Wielkość udziału (1/2 mąż, 1/2 wnuk) nie ogranicza tego w ten sposób, że ktoś ma prawo np. tylko do piętra, a nie do piwnicy, bowiem uprawnienie dotyczy całej nieruchomości, o ile co innego nie zostało umownie ustalone. To oznacza, że sam fakt, że mieszkacie w domu, urządzi­liście piwnicę i pomieszczenie gospodarcze oraz prowadzicie tam działalność, nie odbiera współwłaścicielowi prawa żądania dostępu, ale z drugiej strony nie daje mu też prawa dowolnego wchodzenia i dezorganizowania Wam życia.

Współwłaściciele mogą między sobą umówić się, że określone części domu (np. konkretna piwnica, pomieszczenie gospodarcze) są przeznaczone wyłącznie do korzystania przez jednego z nich. Jest to tzw. umowa quoad usum (podział do korzystania). Taka umowa może zostać zawarta w formie pisemnej (najbezpieczniej), ustnej, a nawet jako tylko dorozumiana – jeśli przez długie lata wszyscy akceptowali taki sposób korzystania i nikt nie domagał się dostępu. Jeżeli przez lata faktycznie tylko Wy korzystaliście z piwnicy i pomieszczenia, a druga strona milcząco to akceptowała, można powoływać się na utrwalony podział quoad usum, ale gdy teraz wnuk wyraźnie żąda zmiany, spór może rozstrzygnąć dopiero sąd (np. w postępowaniu o ustalenie sposobu korzystania / o zniesienie współwłasności).

Poza tym współwłaściciel, którego nie dopuszcza się do korzystania z części nieruchomości, może wystąpić z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania (pozew z art. 222 § 1 w zw. z art. 206 k.c.). Sąd w takich sprawach patrzy, czy możliwe jest takie ułożenie korzystania, aby nie pozbawić go całkowicie dostępu do jego udziału przy jednoczesnej minimalnej ingerencji w Wasze normalne zamieszkiwanie i prowadzenie działalności (np. dostęp po umówieniu, konkretne wejście, konkretne godziny). Przykładowo, sąd może stwierdzić, że wnuk ma prawo korzystać z określonej części piwnicy lub ją okresowo oglądać, ale dostęp jest po wcześniejszym uzgodnieniu terminu z Wami, tak by nie zakłócać działalności.

To, że zainwestowaliście w piwnicę i pomieszczenie gospodarcze (adaptacja, remont, wyposażenie), nie odbiera mu prawa współposiadania, ale Wam daje roszczenia o rozliczenie nakładów przy ewentualnym zniesieniu współwłasności albo przy późniejszych rozliczeniach między współwłaścicielami. Sąd przy znoszeniu współwłasności może np. przyznać Wam na wyłączność część domu, którą zmodernizowaliście albo odpowiednio obniżyć spłaty należne drugiemu współwłaścicielowi.