Wspólnota a spółdzielnia mieszkaniowa – różnice
Pytanie: Jakie są praktyczne różnice pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową?
Odpowiedź: Najważniejsze praktyczne różnice dotyczą: własności lokalu, wpływu na decyzje, wysokości i przejrzystości opłat oraz odpowiedzialności za długi i zarządzanie budynkiem.
We wspólnocie mieszkaniowej masz pełną własność lokalu i udział w nieruchomości wspólnej (klatka, dach, grunt). W spółdzielni mieszkaniowej często masz spółdzielcze własnościowe albo lokatorskie prawo do lokalu, a właścicielem gruntu/budynku jest spółdzielnia. Prawo lokatorskie w spółdzielni jest najsłabsze: możesz mieszkać i wynajmować, ale nie możesz sprzedać mieszkania, bo nie jesteś właścicielem.
Wspólnota powstaje automatycznie z mocy prawa po wyodrębnieniu pierwszego lokalu w budynku. Spółdzielnię trzeba założyć (min. liczba członków, statut, wpis) i ma pełną osobowość prawną. Wspólnota to tzw. ułomna osoba prawna – działa, zawiera umowy, ale wprost reprezentuje właścicieli tej jednej nieruchomości. We wspólnocie właściciele głosują udziałami; wybierają zarząd, mogą też zlecić obsługę zewnętrznemu zarządcy. Decyzje (np. remonty, kredyt, zmiana zarządcy) zapadają na zebraniach właścicieli, zwykle większością udziałów – masz relatywnie duży wpływ, jeśli jesteś aktywny. W spółdzielni rządzi zarząd i rada nadzorcza, a członkowie mają wpływ głównie przez walne zgromadzenie (często przy dużej skali – mocno rozproszony). Ponadto, w spółdzielni część mieszkańców w ogóle nie jest członkami (np. tylko właściciele odrębnych lokali albo spółdzielcze prawa różnego typu), co dodatkowo osłabia wpływ.
We wspólnocie opłaty przekazywane są na konto konkretnej nieruchomości (fundusz remontowy, eksploatacja) i nie finansują innych budynków. W spółdzielni pieniądze trafiają na konto spółdzielni, więc środki pochodzące od mieszkańców Twojego bloku mogą być przekazywane na inny budynek lub inwestycję w zasobie spółdzielni. W praktyce czynsze we wspólnotach bywają niższe przy podobnym standardzie, głównie przez brak kosztów rozbudowanej struktury (rada nadzorcza, aparat administracyjny spółdzielni). Weźmy przykład praktyczny dotyczący czynszu. Wspólnota 40 lokali: mieszkańcy uchwalają plan gospodarczy tylko dla swojego budynku, sami decydują o zakresie remontów i wysokości opłat. Z kolei w przypadku spółdzielni z 2.000 lokalami: wysokość opłat zależy od ogólnej sytuacji spółdzielni, w tym kredytów i remontów w zupełnie innych budynkach.
Poza tym, we wspólnocie za zobowiązania dotyczące części wspólnych odpowiada cała wspólnota, a każdy właściciel proporcjonalnie do udziału; masz więc jasne, bezpośrednie ryzyko związane z decyzjami większości. W spółdzielni natomiast długi są na poziomie spółdzielni jako osoby prawnej; pośrednio wpływa to na Ciebie (np. przez wyższe opłaty, gorsze inwestycje), ale odpowiedzialność nie jest taka bezpośrednia.
W praktyce w przypadku wspólnoty masz więcej realnego wpływu, istnieje większa przejrzystość finansów, ale też większa odpowiedzialność i potrzeba angażowania się (zebrania, uchwały, czasem konflikty sąsiedzkie). W spółdzielni natomiast – mniej zachodu i formalności dla pojedynczego lokatora, ale też mniejszy wpływ na decyzje, większa anonimowość i większe ryzyko, że Twoje pieniądze pójdą na kompletnie cudze potrzeby w ramach całej spółdzielni.
Kto jest jednostką nadrzędną dla Zarządu Nieruchomości,który wchłonął Wspólnotę Mieszkaniową,określonego bu budynku
Anonim
3 maj 26 o 18:47
Jednostką nadrzędną dla zarządcy nieruchomości (nawet jeśli to duża firma administrująca) jest ogół właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, działający poprzez uchwały. To właściciele lokali podejmują uchwały i powierzają zarząd. Zarząd lub zarządca tylko wykonuje te uchwały i prowadzi bieżący zarząd, odpowiadając właśnie przed właścicielami lokali, a nie przed żadnym urzędem nadrzędnym.
admin
3 maj 26 o 19:10
Dzień dobry. Potrzebna mi jest taka informacja. Czy Zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek rejestracji nowych członków rady nadzorczej w Krajowym Rejestrze Sądowym. Oraz jakie konsekwencje mogą być z faktu zafałszowania takiego wniosku o rejestrację.
Anonim
19 cze 26 o 09:42
Zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek zgłaszać do KRS zmiany w organach, w tym w radzie nadzorczej, jeśli dane te są w rejestrze ujawniane. Brak zgłoszenia lub podanie nieprawdziwych danych może spowodować odpowiedzialność cywilną spółdzielni za szkodę wyrządzoną osobom trzecim oraz postępowanie przymuszające przed sądem rejestrowym (wezwania, grzywny, możliwy kurator), a w przypadku świadomego podania nieprawdziwych informacji we wniosku – odpowiedzialność karną osób, które sporządziły lub podpisały fałszywe dokumenty, ponieważ wchodzi wówczas w grę fałszerstwo dokumentu, poświadczenie nieprawdy, czasem też oszustwo.
admin
19 cze 26 o 11:35
Pod kogo tak właściwie podlegają spółdzielnie mieszkaniowe? Najlepsza przyjaciółka toczy wojnę ze Spółdzielnia Mieszkaniowa od października zeszłego roku. Chodzi o problemy z dostępnoscia ciepłej wody w jej lokalu własnościowym, ale chodzi też o bezczelne, chamskie, aroganckie i nieprofesjonalne zachowanie pracowników spółdzielni. Pisma do pracowników są ignorowane w dużym stopniu. Widziałam jej pisma i widziałam odpowiedzi Spółdzielni mieszkaniowej. Zwykle odpowiadają na 1/4 pisma, reszta pozostaje zignorowana. Ileż można pisać pism do Prezesa i Zarządu Spółdzielni? Instytucje w Polsce zawsze komuś podlegają, gminy województwom etc. Więc gdzie pisać, żeby trochę wzięli spółdzielnie za dupę i zmusili ich i do należytej pracy i odpowiadania na pisma? Przecież ktoś musi mieć nad nimi jakiś zarząd.
Anonim
4 lip 26 o 06:57
Spółdzielnia mieszkaniowa nie podlega bezpośrednio gminie czy województwu, lecz jest samodzielnym podmiotem prywatnym, ale można ją kontrolować kilkoma drogami. Najwyższym organem są członkowie (walne zgromadzenie) oraz rada nadzorcza i to do rady należy kierować formalną skargę na zarząd i sposób załatwiania spraw, jak np. właśnie ignorowanie pism, brak rozwiązania problemu z ciepłą wodą. Z zewnątrz spółdzielnie kontrolowane są przez związki rewizyjne spółdzielni mieszkaniowych np. ZRSM RP poprzez lustracje – można złożyć do nich skargę z dokumentacją problemów i wnioskować o kontrolę. W sytuacjach naruszeń praw konsumenta przez spółdzielnie, można zwrócić się do rzecznika konsumentów i UOKiK. Z kolei w przypadku podejrzeń naruszeniach przepisów lub rażących nieprawidłowości – do prokuratora, nadzoru budowlanego, Sanepidu oraz do sądu z powództwem np. o wykonanie obowiązków, odszkodowanie, obniżenie opłat. Wskazane jest generalnie kierowanie pisanie pism z konkretnymi żądaniami, terminami i zapowiedzią skierowania sprawy do wyżej wymienionych organów, a do rady i związków rewizyjnych dołączanie pełnej historii korespondencji z której wynika, że zarząd odpowiada wybiórczo.
admin
4 lip 26 o 09:22