Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: W 2020 roku zawarliśmy umowę deweloperską na zakup mieszkania. Termin przeniesienia własności miał nastąpić jeszcze w 2020 roku, jednak do dziś (2026 r.) deweloper nie przeniósł własności lokali na nabywców.
Inwestycja była finansowana kredytem bankowym zabezpieczonym hipoteką na nieruchomości. Z tego co wiemy, deweloper przestał spłacać kredyt, w związku z czym prowadzone są działania egzekucyjne i pojawiły się wpisy związane z egzekucją/komornikiem w księdze wieczystej.
Nasze roszczenia z umów deweloperskich o przeniesienie własności były wpisane do księgi wieczystej wcześniej niż wpisy egzekucyjne. Lokale zostały już wyodrębnione, ale nadal nie doszło do podpisania aktów przeniesienia własności.
Dodatkowo przy podpisywaniu umów były wydane przez bank promesy bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali, jednak przez wieloletnie opóźnienie dewelopera promesy wygasły. Bank obecnie odmawia wydania nowych promes i nie chce zgodzić się na zwolnienie lokali spod hipoteki.
Sprawa cywilna przeciwko deweloperowi została już wytoczona przez rzecznika praw konsumenta.
Moje pytanie brzmi:
czy w przypadku przeniesienia własności lokalu na nas możemy zostać obciążeni hipoteką, kosztami egzekucji komorniczej albo innymi długami dewelopera? Czy wcześniejszy wpis naszych roszczeń w księdze wieczystej daje nam realną ochronę przed późniejszymi roszczeniami wierzycieli i komornika?

Odpowiedź: Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 października 2021 r., sygn. akt I NSNc 456/21 jednoznacznie potwierdził, że obciążenia hipotecznego z nieruchomości wspólnej nie przenosi się do księgi wieczystej zakładanej dla nowo wyodrębnionego lokalu. Oznacza to, że jeśli Wasze roszczenia zostały wpisane do księgi wieczystej przed wpisami egzekucyjnymi i hipotekami przymusowymi, te późniejsze obciążenia nie powinny obciążać Waszych lokali po ich wyodrębnieniu.

W przypadku egzekucji z nieruchomości, roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności wpisane do księgi wieczystej należy do kategorii V według art. 1025 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Oznacza to, że przy podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w egzekucji będziecie mieli pierwszeństwo zaspokojenia swoich roszczeń zgodnie z kolejnością wpisów w księdze wieczystej. Należy jednak pamiętać, że roszczenie o wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. W takim przypadku w miejsce roszczenia o przeniesienie własności powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem według kolejności wpisów.

Co do kosztów egzekucji komorniczej – te mają pierwszeństwo przed innymi należnościami zgodnie z art. 1025 § 1 pkt 1 KPC i są zaspokajane jako pierwsze z kwoty uzyskanej z egzekucji. Niemniej jednak koszty te nie obciążają bezpośrednio nabywcy lokalu, lecz są pokrywane z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji.