Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: W 2016 roku kupiłam mieszkanie za kwotę 110 500zł. Po 4 latach sprzedałam za 149 000zł. Związałam się z obecnym mężem (wtedy jeszcze nie byliśmy małżeństwem) i razem kupiliśmy nowe mieszkanie za 230 000zł. Pieniądze z mojej sprzedaży zostały przeznaczone na wkład własny (pół na pół z partnerem) czyli 25 350zł bo cały wkład własny wynosił 50 700zł. Dodatkowo wszystkie faktury z remontu są na mnie i całość ich wynosi 12 846zł. Notariusz wyniósł nas 6862zł. Na starym mieszkaniu wzbogaciłam się według państwa 32 786zł. Moje wydatki na zakup nowego mieszkania wyniosły razem 45 058zł a dostałam telefon z urzędu skarbowego i zostałam wezwana do kontroli i Pani z urzędu powiedziała że wkład własny się nie wlicza. Czy tak jest rzeczywiście? Dodam jeszcze ze i pierwsze i to nowe mieszkanie były brane na kredyt hipoteczny.

Odpowiedź: wkład własny ze sprzedaży poprzedniego mieszkania może być uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe, więc stanowisko urzędniczki jest zbyt kategoryczne i nie odzwierciedla aktualnej linii interpretacyjnej. Prawo do skorzystania z omawianego zwolnienia zawarte jest w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – przychód ze sprzedaży mieszkania (przed upływem 5 lat) jest zwolniony proporcjonalnie w części wydatkowanej na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Własne cele mieszkaniowe i katalog wydatków wymienia art. 21 ust. 25 ustawy o PIT (m.in. nabycie mieszkania, remont, spłata kredytu na cele mieszkaniowe).

Minister Finansów w interpretacji ogólnej doprecyzował katalog wydatków na cele mieszkaniowe, wskazując m.in. na wydatki związane z nabyciem lokalu finansowanego kredytem. W interpretacjach indywidualnych Dyrektor KIS uznawał, że wniesienie wkładu własnego do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania może być traktowane jako wydatek na własny cel mieszkaniowy, o ile nabycie nastąpi w wymaganym 3‑letnim terminie. W opracowaniach dla podatników wskazuje się, że wkład własny z środków ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości może być uwzględniony przy uldze mieszkaniowej, pod warunkiem dochowania 3‑letniego terminu. A zatem, sama wkład własny do kredytu nie dyskwalifikuje wydatku; to nadal wydatek na nabycie nowego mieszkania, finansowany częściowo gotówką, częściowo kredytem.

W Pani przypadku można też zaliczyć do ulgi faktury na remont nowego mieszkania (materiały, robocizna), o ile lokal służy realizacji własnych celów mieszkaniowych, to są to wydatki na własny budynek/lokal (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT). Koszty notarialne i opłaty dodatkowe związane z zakupem (taksy notarialne, podatek PCC od umowy sprzedaży, opłaty sądowe) związane z nabyciem nowego mieszkania w orzecznictwie i interpretacjach również są akceptowane jako element wydatków na cele mieszkaniowe (bo powiększają koszt nabycia lokalu).

Najczęstsze powody, dla których urząd skarbowy obniża wkład własny, to błędne przyjęcie, że ulga dotyczy tylko spłaty kredytu, a nie środków własnych; to jest sprzeczne z aktualnymi interpretacjami. Ponadto, nieprawidłowe udokumentowanie przepływu – z PIT‑39 i dokumentów nie wynika jasno, że środki ze sprzedaży starego mieszkania faktycznie zostały użyte jako Pani część wkładu własnego (osobne konto męża, wspólne przelewy itd.). Ponadto, wątpliwości co do udziałów własności nowych lokali (np. mieszkanie kupione we wspólności/po połowie, a cały przychód zaliczony na Pani cele). Wówczas urząd skarbowy bada proporcję: jaka część wydatków faktycznie przypada na Pani udział.

Jeżeli urząd będzie upierał się przy odmowie zaliczenia wkładu własnego, polecam złożenie pisemnego wyjaśnienia w toku czynności sprawdzających lub kontroli, z powołaniem na art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, interpretację ogólną MF oraz konkretne interpretacje indywidualne dotyczące wkładu własnego. W przypadku decyzji negatywnej – odwołanie, a równolegle można wystąpić o własną interpretację indywidualną KIS opisując dokładnie stan faktyczny (daty, kwoty, udział w mieszkaniu, przepływy środków).