Ustanowienie służebności przesyłu
Pytanie: Na naszej działce znajduje się słup energetyczny. Nie ma o tym żadnej wzmianki w księdze wieczystej ani akcie notarialnym. W momencie zakupu mieszkania nie były ogrodzone ogródki, więc nie wiadomo było czy on będzie na naszej części. W związku z tym czy przysługuje nam prawo do uzyskania wynagrodzenia z tytułu zajęcia części nieruchomości (np. odszkodowania lub dzierżawy), a także jak możemy formalnie uregulować tę kwestię?
Odpowiedź: Tak, co do zasady możesz domagać się wynagrodzenia za korzystanie z części działki przez przedsiębiorstwo energetyczne oraz doprowadzić do formalnego ustanowienia służebności przesyłu, o ile nie okaże się, że przedsiębiorca nabył już służebność przez zasiedzenie lub ma skuteczny tytuł prawny. Brak wzmianki w księdze wieczystej ani w akcie notarialnym nie wyłącza ani Twoich roszczeń, ani możliwości uregulowania stanu prawnego. Wchodzi w grę wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość, to jednorazowe świadczenie (ew. płatne okresowo) za to, że urządzenia pozostaną na działce i przedsiębiorca będzie mógł z nich legalnie korzystać. Ponadto wchodzi w grę wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (do 10 lat wstecz) na podstawie art. 224–225 k.c. w zw. z art. 230 k.c., jeżeli przedsiębiorca korzystał z gruntu bez tytułu prawnego. Dopuszczalne jest również ewentualne żądanie usunięcia / przesunięcia słupa lub linii, jeśli brak jest tytułu prawnego, a urządzenia istotnie ograniczają korzystanie z działki; w praktyce często kończy się to ugodą i ustanowieniem służebności za wynagrodzeniem.
Jak wspomniałem, brak wpisu w księdze wieczystej nie przesądza, że służebność nie istnieje; przedsiębiorca może powoływać się np. na umowę z poprzednim właścicielem albo na zasiedzenie służebności przesyłu. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego przedsiębiorstwa nie mogą już za darmo powoływać się na zasiedzenie bez uwzględnienia wynagrodzenia, ale nadal w wielu sprawach zasiedzenie wyłącza bieżące roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Trzeba więc ustalić, od kiedy istnieje słup / linia, czy były jakiekolwiek zgody / umowy poprzednich właścicieli, czy upłynął termin zasiedzenia (20 lub 30 lat – zależnie od dobrej / złej wiary). Niezbędnej jest zatem sprawdzenie całej dokumentacji: księgi wieczystej, aktu nabycia, ewentualnych wcześniejszych wpisów (także historycznych KW, jeśli doszło do podziałów działek). Ponadto, wystąpienie do przedsiębiorstwa energetycznego o przedstawienie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości (umowa, decyzja administracyjna, postanowienie o zasiedzeniu, ugoda itp.). Sugeruje wystosowanie propozycji zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, obejmującej: przebieg urządzeń, tzw. pas eksploatacyjny, ograniczenia w zabudowie, sposób dostępu ekip, wysokość wynagrodzenia. Umowa powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, następnie złożyć wniosek o wpis służebności do działu III księgi wieczystej.
W przypadku braku porozumienia – do sądu rejonowego (wydział cywilny) o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem – postępowanie nieprocesowe. Do tego pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres do 10 lat wstecz, jeżeli nie uzgodnicie tego polubownie. W obu rodzajach spraw kluczowe są opinie biegłych (rzeczoznawca majątkowy, biegły z zakresu elektroenergetyki) co do wartości gruntu i zakresu pasa technicznego / strefy ochronnej. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu uwzględnia m.in.: wartość gruntu w danej lokalizacji, wielkość pasa służebności, zakres ograniczeń (zakaz zabudowy, nasadzeń, obniżenie wartości działki), rodzaj urządzeń (słup, linia, transformator). Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu jest co do zasady zbliżone do hipotetycznego czynszu dzierżawnego za tę część działki; sądy opierają się na wycenie biegłego. Roszczenia o wynagrodzenie przedawniają się; co do zasady można dochodzić 10 lat wstecz, z uwzględnieniem biegu przedawnienia według aktualnych przepisów.
Wstępnie, proszę ustalić dokładne położenie słupa i ewentualnych przewodów względem granic działki (mapa z geodetą), bo od tego zależy zakres służebności i wysokość roszczeń. Ponadto, ustalić wiek instalacji i historię własności działki, np. z dokumentacji przedsiębiorstwa, gminy, ewentualnie z zasobów geodezyjnych i archiwalnych map. Dalej, skierować do przedsiębiorstwa energetycznego pisemne wezwanie: o wykazanie tytułu prawnego, propozycję umownego ustanowienia służebności przesyłu z wynagrodzeniem oraz rozliczenie za dotychczasowe korzystanie (z zastrzeżeniem, że dokładna kwota zostanie określona przez biegłego). Na etapie przedsądowym proszę też rozważyć zabezpieczenie roszczeń przed przedawnieniem, np. przez przerwanie biegu przedawnienia wezwaniem do próby ugodowej lub wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej.