Ustanowienie służebności osobistej na czas oznaczony
Pytanie: Czy można ustanowić określoną w latach służebność? Np. na 10 lat. Przykładowo: sprzedaję mieszkanie za 50% wartości i 10 lat służebności. Jak to ogarnąć i z czym dokładnie się wiąże?
Odpowiedź: Tak, służebność osobistą (w tym służebność mieszkania) można ustanowić na czas oznaczony, np. dokładnie na 10 lat, i po tym okresie wygaśnie z mocy samej umowy. W tym celu w akcie notarialnym sprzedaży wpisuje się, że kupujący nabywa własność mieszkania i jednocześnie obciąża lokal służebnością osobistą mieszkania na rzecz sprzedającego (lub kogoś wskazanego), ustanawiając ją na czas oznaczony, np. właśnie maksymalnie 10 lat od dnia zawarcia umowy. Służebność osobista mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe; uprawniony ma prawo mieszkać, korzystać z mieszkania w określonym zakresie, a prawo to wpisuje się do działu III księgi wieczystej. Po upływie wskazanego terminu służebność wygasa bez dodatkowych oświadczeń, ale warto wtedy złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie wpisu – podstawą jest akt notarialny z terminem końcowym służebności.
Konstrukcja stanowi np., że sprzedajesz mieszkanie za 50% rynkowej ceny, a w zamian notarialnie zastrzegasz dla siebie służebność mieszkania na 10 lat (prawo zajmowania całego lokalu albo konkretnych pomieszczeń, korzystania z mediów itp.), z odpowiednim wpisem do księgi wieczystej. Dzięki takiej umowie Ty jako sprzedający i służebnik masz rzeczowe prawo do mieszkania przez 10 lat, niezależnie od tego, czy kupujący lokal później odsprzeda je osobie trzeciej lub obciąży je, ponieważ nowy właściciel ma obowiązek respektować Twoje prawo aż do upływu terminu. Prawo to jest niezbywalne i nie jest dziedziczone. Niezbywalne, czyli nie możesz go przekazać komuś innemu ani sprzedać; można je natomiast znieść lub zmienić w drodze kolejnej umowy (np. za wynagrodzeniem). Jeżeli z mieszkania faktycznie nie korzystasz przez 10 lat, służebność może wygasnąć także z powodu niewykonywania, ale przy konstrukcji “na 10 lat” i faktycznym zamieszkiwaniu ważniejszy jest upływ terminu.
Z kolei nabywca na podstawie takiej umowy kupuje lokal trwale obciążony służebnością na 10 lat, co obniża jego wartość i ogranicza możliwość swobodnego korzystania, bowiem nie ma prawa wprowadzić się do niego ani wynająć go, o ile zakres służebności obejmuje całe mieszkanie. Po upływie umownego okresu służebność wygasa, lokal “oczyszcza się” z tego obciążenia po wykreśleniu z KW, więc wtedy wartość rynkowa rośnie.