Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Podpisaliśmy umowę rezerwacyjną z developerem. Staramy się o kredyt hipoteczny. W piątek mieliśmy dostać decyzję, jednak bank dopatrzył się że znajduje się w niej zapis o możliwej podwyżce ceny mieszkania ze względu na inflację, sytuację polityczną i wzrost cen mat. budowlanych. Budynek oddany do użytku. Czy jest jakaś szansa na negocjacje z deweloperem o usunięcie tego podpunktu? Czy ten punkt jest zgodny z prawem? Żaden bank z tym podpunktem w umowie rezerwacyjnej nie udzieli nam kredytu.

Odpowiedź: Art. 385¹ Kodeksu cywilnego zakazuje stosowania umownych postanowień, które umożliwiają przedsiębiorcy podniesienie ceny po zawarciu umowy, bez jasnych, obiektywnych kryteriów i bez prawa odstąpienia od niej przez konsumenta. UOKiK i prawnicy wskazują, że takiej klauzule jak w Twoim przypadku, czyli że cena może być podwyższona ze względu na inflację, sytuację polityczną, wzrost cen materiałów, wyczerpują znamiona klauzul abuzywnych, ponieważ są nieprecyzyjne, zależne od oceny dewelopera, pozbawiają konsumenta równorzędnego prawnego traktowania (np. obniżki przy spadku kosztów) i często nie przewidują prawa odstąpienia. W rejestrach i analizach klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich jednoznacznie wskazuje się, że klauzule zezwalające na waloryzację ceny mieszkania nawet w oparciu o kryteria obiektywne (np. wskaźnik GUS) mogą zostać uznane za niedozwolone, jeśli nie są odpowiednio skonstruowane, tzn. nie precyzują limitu podwyżki ceny, możliwości obniżki, prawa odstąpienia od zawarcia umowy.

Dodatkowo, jak piszesz, budynek jest już oddany do użytku, więc taki argument, że rzekomo deweloper nie wie, jakie będą ostateczne koszty inwestycji, jest jeszcze bardziej wątpliwy – koszt jest w zasadzie zmaterializowany, a zawarcie umowy rezerwacyjnej powinno skutkować zatwierdzeniem konkretnej ceny. Banki bardzo często odrzucają takie umowy właśnie z powodu takiej klauzuli – dokładnie ten problem powszechnie uwypuklają doradcy kredytowi i kancelarie prawne, uznając takie zapisy za ryzykowne dla kredytodawcy. Można negocjować a w zasadzie nawet domagać się od dewelopera usunięcia takich zapisów. Tak w ogóle, to deweloperzy są przyzwyczajeni do tego, że banki analizują umowy przez swoje działy prawne i zdarza się, że modyfikują klauzule, jeżeli wykluczają przyznanie kredytu. Poinformujcie dewelopera wprost, że bank odmawia udzielenia kredytu z powodu tej klauzuli, a zakup i tak musi zostać sfinansowany kredytem, więc bez kredytu nie dojdzie do zawarcia transakcji kupna sprzedaży. To często działa bardziej niż jakiekolwiek powoływanie się na przepisy.

W negocjacjach z deweloperem można przeforsować któryś z poniższych wariantów:
– całkowite usunięcie punktu o możliwości podwyżki ceny,
– zastąpienie takiego punktu klauzulą dopuszczalną w świetle przepisów: waloryzacja tylko na podstawie konkretnego wskaźnika GUS, w ściśle określonym limicie (np. max 3–5%), z prawem odstąpienia dla Was przy podwyżce powyżej określonego progu,
– wpisanie, że cena jest stała i nie ulegnie zmianie po oddaniu budynku do użytkowania (co i tak jest standardem w wielu inwestycjach).

Zwróćcie się do banku z prośbą o pisemną informację z jednoznacznym wskazaniem, że problemem jest konkretny paragraf o podwyżce ceny. Z tym pismem udajcie się do dewelopera lub przekażcie mu je np. mailem i zakomunikujcie, że: bank nie sfinansuje zakupu przy takiej treści umowy, Wy jesteście zdecydowani zawrzeć umowę, ale pod warunkiem usunięcia / zmiany zapisu, a w przeciwnym razie będziecie zmuszeni odstąpić i szukać innej nieruchomości.