Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chcę kupić mieszkanie docelowo na spółkę, ale tej spółki jeszcze nie założyłam. Czy mogę teraz podpisać umowę przedwstępną jako osoba prywatna, a następnie przed aktem notarialnym założyć spółkę i kupić mieszkanie już na spółkę?
Czy w takiej sytuacji potrzebna jest cesja umowy albo zgoda sprzedającego na zmianę kupującego? Czy ktoś miał podobną sytuację albo konsultował to z notariuszem / prawnikiem? Sprzedający dodatkowo boją się kupować na spółkę bo spółka nie odpowiada prywatnym majątkiem i boją się że zgłoszę upadłość.

Odpowiedź: Umowa przedwstępna to tylko zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej -aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Kupującym z umowy przyrzeczonej zasadniczo jednak powinna być ta sama strona, która występuje jako kupujący w umowie przedwstępnej, chyba że strony zgodnie postanowią inaczej np. wskutek zawarcia później cesji, aneksu bądź po prostu nowej umowy. Jeżeli teraz podpiszesz umowę przedwstępną jako osoba fizyczna, to zobowiązanym do zawarcia umowy przyrzeczonej będziesz Ty jako osoba prywatna. Spółka, która jeszcze nie istnieje, nie może być dziś wskazana jako kupujący, ani przyjąć na siebie obowiązków z tej umowy.

Jeśli chcesz, żeby docelowo właścicielem mieszkania była spółka, to możesz zawrzeć umowę przedwstępną na Ciebie, a później dokonać cesji na spółkę. Cesja wymaga jednak zgody drugiej strony, czyli sprzedającego, chyba że umowa przedwstępna odpowiednim zapisem dopuszcza cesję bez zgody sprzedającego. Sprzedający musi zaakceptować, że po cesji stroną kupującą będzie spółka i to z nią pójdzie do aktu notarialnego. Druga opcja, to uzgodnienie przed notariuszem, że przed aktem notarialnym podpisujecie aneks do umowy przedwstępnej, w którym stroną kupującą staje się spółka w miejsce Ciebie. Ewentualnie sporządzacie już umowę przyrzeczoną z udziałem spółki jako kupującego, przy czym sprzedający oczywiście też musi się na to zgodzić. A trzecia opcja, to – Ty kupujesz jako osoba fizyczna, potem wnosisz lokal do spółki. Akt notarialny kupna mieszkania jest wtedy na Ciebie zgodnie z umową przedwstępną, ale po zakupie wnosisz mieszkanie aportem do spółki lub sprzedajesz je spółce w odrębnej transakcji. I to jest konstrukcyjnie najprostsze dla sprzedającego, ale może nieść skutki podatkowe (PCC, ewentualnie PIT).

Sprzedający ma podstawy do obaw w przypadku sprzedaży mieszkania spółce z o.o., bo wspólnicy
nie odpowiadają swoim majątkiem prywatnym za zobowiązania spółki. Ryzyko upadłości spółki jest dla sprzedającego przynajmniej psychologicznie większe niż ryzyko niewypłacalności osoby prywatnej. Możesz jednak zaproponować zaliczkę bądź zadatek w sensownej wysokości. Dodatkowo, może on uzyskać wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej. Możesz też zaproponować mu dodatkowe zabezpieczenia płatności, np. płatność z kredytu bankowego na rachunek sprzedającego. Ewentualnie poręczenie osobiste wspólnika / gwarancja – często to psychologicznie wystarcza, żeby złagodzić niechęć do spółki. Dobry notariusz poradzi sobie z tymi wszystkimi formalnościami bez problemu, ale warto od razu powiedzieć mu, co chcesz osiągnąć.