Umowa dzierżawy zawarta przez współwłaściciela
Pytanie: Czy umowa dzierżawy zawarta przez współwłaściciela nieruchomości który nie posiada pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli może dotyczyć całej nieruchomości jeżeli udziały nie są wyodrębnione – nie są podzielone?
Odpowiedź: Każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać wyłącznie swoim udziałem w prawie własności, co wynika z art. 198 k.c. Oddanie całej nieruchomości we wspólnym władaniu osobie trzeciej (dzierżawa całości) jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.) lub jej zastąpienia orzeczeniem sądu. Jeżeli współwłaściciel bez zgody pozostałych zawiera umowę dzierżawy obejmującą całą nieruchomość, to w części przekraczającej jego udział działa bez wymaganej zgody i umowa jest w tym zakresie nieważna jako sprzeczna z art. 199 k.c. (art. 58 § 1 k.c.). Nowsze orzecznictwo akcentuje, że czynność zobowiązująca dokonana bez wymaganej zgody wiąże tylko tego współwłaściciela, który jej dokonał; nie tworzy ona skutków względem pozostałych współwłaścicieli ani ich udziałów.
Brak geodezyjnego czy faktycznego podziału nieruchomości (czyli gdy udziały nie są wydzielone) nie daje jednemu współwłaścicielowi prawa do związania całą rzeczą osoby trzeciej, jeśli inni się na to nie zgodzili. Współwłaściciel może oddać dzierżawcy rzecz do korzystania w takim zakresie, w jakim sam mógłby z niej korzystać jako współwłaściciel, np. tolerując korzystanie z całej rzeczy, ale tylko na własny rachunek i z ryzykiem roszczeń pozostałych współwłaścicieli wobec niego, a nie wobec dzierżawcy.
Jeżeli ma Pan/Pani sytuację konkretnej umowy – np. długoterminowej dzierżawy – to standardowym środkiem jest albo uzyskanie następczej zgody wszystkich współwłaścicieli w formie właściwej dla danej umowy, albo – gdy jest spór – wniosek do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności z art. 199 k.c. – jeśli dysponuje się większością udziałów.