Umowa dożywocia zawarta przez dożywotnika w związku małżeńskim
Pytanie: Mam pytanie odnośnie przepisania nieruchomości za tzw. umowę dożywocia. Sprawa wygląda tak że dostałem nieruchomość i wszystko było przepisane notarialnie itp. Minęło już jakieś 5-6 lat od przepisania. Jednak okazało się że osoba przepisująca nie uwzględniła w akcie że jest żonata (bez dzieci) W przepisie było napisane że jest rozwodnikiem. Osoba która przepisała nieruchomość umarła. Pytanie czy małżonka ma prawo do tej nieruchomości? I czy będę miał jakieś problemy z tego powodu?
Odpowiedź: Przede wszystkim nasuwa się tu pytanie, czy nieruchomość była majątkiem wspólnym małżonków, czy osobistym zmarłego. I następne pytanie: czy świadczenia z umowy dożywocia (utrzymanie, opieka, mieszkanie itd.) miały być wykonywane kosztem majątku wspólnego małżonków, czy wyłącznie przez niego osobno. Od odpowiedzi na te dwa pytania zależy, czy żona ma bezpośrednie roszczenia do nieruchomości, czy raczej tylko rozliczenia finansowe wobec spadku.
To, że w akcie wskazano “rozwiedziony”, a faktycznie był żonaty, nie powoduje nieważności umowy, jeśli strony wiedziały, co robią i chciały zawrzeć umowę dożywocia. Unieważnienie aktu wymagałoby wykazania przed sądem tzw. wady oświadczenia woli (np. błąd co do treści czynności, pozorność, brak świadomości zmarłego, groźba). Podanie nieprawdy co do stanu cywilnego najczęściej traktuje się jako problem w relacji małżeńskiej/spadkowej, a nie od razu jako powód automatycznego upadku umowy dożywocia. A zatem samo to, że nie wskazał w akcie notarialnym żony, nie znaczy, że od razu tracisz nieruchomość.
Jeżeli nieruchomość należała do majątku wspólnego, a żona nie wyraziła zgody na zawarcie umowy dożywocia, sytuacja wygląda podobnie jak przy darowiźnie czy sprzedaży bez zgody współmałżonka, czyli taka czynność jest dotknięta tzw. bezskutecznością zawieszoną – nie wywołuje w pełni skutków względem małżonka, dopóki on jej nie potwierdzi. W orzeczeniach i komentarzach prawniczych pojawiają się twierdzenie, że umowa, ujmijmy – większego znaczenia – dotycząca nieruchomości z majątku wspólnego bez zgody małżonka może zostać uznana za nieważną (ex tunc), jeśli małżonek jej nie potwierdzi. Żona mogłaby zatem domagać się w sądzie uznania, że przeniesienie własności z majątku wspólnego na Ciebie nie wywołało skutków w stosunku do jej udziału albo że czynność jest nieważna – wtedy w grę wchodzi korekta wpisu w księdze wieczystej.
Jeżeli jednak nieruchomość stanowiła majątek osobisty zmarłego (np. nabyta przed ślubem lub w spadku), zgoda żony nie była wymagana i wtedy brak podstaw, by z tego powodu kwestionować ważność umowy. Poza tym, jeśli świadczenia z dożywocia w praktyce wykonywałeś Ty sam ze swojego majątku, a nie ze wspólnego majątku małżonków, argument żony dodatkowo słabnie.
Umowa dożywocia polega na tym, że własność nieruchomości przechodzi na Ciebie już w chwili podpisania aktu notarialnego – nieruchomość nie wchodzi do spadku po tej osobie. To oznacza, że żona tego człowieka nie dziedziczy tej nieruchomości jako spadkobierca, bo w chwili śmierci mąż nie był już jej właścicielem. Może natomiast próbować podważyć ważność umowy (wady oświadczenia woli, pozorność, brak zgody na rozporządzenie majątkiem wspólnym), dochodzić rozliczeń z majątkiem wspólnym, jeśli nieruchomość w chwili umowy była wspólna (np. domagać się zaliczenia wartości w podziale majątku lub udziału w wartości na podstawie przepisów o wspólności).
Ryzyko, które realnie wchodzi w grę, to jej powództwo o stwierdzenie nieważności lub bezskuteczności umowy dożywocia (w całości lub w części) – wtedy sąd bada cały stan faktyczny, czy była to prawdziwa umowa dożywocia, czy pozorna darowizna, czy zabrakło zgody małżonka itd. Poza tym, ewentualne postępowanie o ustalenie, że nieruchomość (lub jej część) w dalszym ciągu należy do spadku po zmarłym / do majątku wspólnego małżonków, co mogłoby prowadzić do zmiany wpisu w księdze wieczystej. Z drugiej jednak strony zauważmy, że minęło już, jak piszesz, 5–6 lat, więc część roszczeń z tytułu błędu przy zawarciu umowy (art. 84–88 KC) może być już przedawniona – dla błędu lub groźby jest to rok od ich wykrycia lub ustania. Istotne też, że notariusz ma obowiązek zbadać tożsamość i stan cywilny stron; fakt, że akt powstał, działa zazwyczaj na korzyść nabywcy (Ciebie), bo zakłada się prawidłowość czynności, dopóki sąd nie orzeknie inaczej.