Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Potrzebuje pomocy w pewnej sprawie. Wspólnota mieszkaniowa, która liczy dziewięciu członków dostała propozycje od inwestora. Sprzedaż strychu czyli części wspólnej w zamian za częściowe finansowanie remontu klatki schodowej. Nie zgadzają się na to tylko dwie osoby, które mieszkają na najwyższym piętrze i bezpośrednio sąsiadują ze strychem oraz stale z niego korzystają. Pytanie brzmi czy zgoda na sprzedaż części wspólnej wspólnoty mieszkaniowej musi być zaakceptowana przez wszystkich, czy wystarczy większość?

Odpowiedź: W Państwa sytuacji prawdopodobnie wystarczy uchwała większości właścicieli lokali, a nie jednomyślność wszystkich dziewięciu członków wspólnoty, ale trzeba odróżnić dwie możliwe konstrukcje: faktyczną sprzedaż części wspólnej (co jest problematyczne) od ustanowienia nowego lokalu ze strychu i jego sprzedaży, połączonej ze zmianą udziałów.

Zbycie lub zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (np. strychu) to czynność przekraczająca zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 2–3 ustawy o własności lokali. Do takich czynności konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę i upoważniająca zarząd do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Ustawa przewiduje, że w dużej wspólnocie (więcej niż trzy lokale, a u Państwa jest dziewięć) uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną według udziałów, chyba że umowa właścicielska stanowi inaczej. W praktyce przebiega to tak, że najpierw uchwałą właściciele wyrażają zgodę na zmianę przeznaczenia strychu i ustanowienie z niego odrębnego lokalu (np. mieszkalnego) oraz na odpowiednią zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej. Następnie, na podstawie tej uchwały, zarząd zawiera u notariusza umowę ustanowienia odrębnej własności tego nowego lokalu i jego sprzedaży inwestorowi. Zmiana udziałów (jako że pojawia się nowy lokal) również jest elementem czynności przekraczającej zwykły zarząd, więc obejmuje ją ta sama uchwała większości. W takim wariancie więc nie wymaga się jednomyślnej zgody wszystkich właścicieli, tylko uchwały większości (o ile umowa wspólnotowa nie przewiduje jednomyślności wprost).

Sprzeciw dwóch właścicieli z najwyższego piętra nie blokuje sam z siebie podjęcia uchwały, jeśli pozostali mają większość udziałów i zagłosują “za”. Te dwie osoby mogą natomiast zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia lub zawiadomienia, jeżeli uznają, że narusza ona ich interesy lub zasady prawidłowego zarządu (np. utrata dotychczasowego korzystania ze strychu). Sąd w takim przypadku będzie oceniał, czy uchwała jest zgodna z ustawą i umową właścicieli, oraz czy w dostatecznym stopniu uwzględnia interes wszystkich właścicieli, w tym tych dwóch mieszkających pod samym strychem.

W doktrynie i orzecznictwie przyjęto natomiast, że nie można zawrzeć ważnej umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej przez wspólnotę bez udziału wszystkich współwłaścicieli jako stron aktu notarialnego, dlatego przy faktycznej sprzedaży części wspólnej de facto potrzebna byłaby zgoda każdego. Właśnie dlatego przy strychach stosuje się konstrukcję: zmiana przeznaczenia a co za tym idzie, ustanowienie nowego lokalu i jego sprzedaż, co odbywa się w trybie uchwały większościowej, a nie podpisu każdego właściciela z osobna.