Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Zakup 5/6 udziału w mieszkaniu – quoad usum, Dział III KW, zadłużone 1/6 i ewentualna upadłość/egzekucja
Rozważam zakup 5/6 udziału we własności lokalu mieszkalnego.
Po uregulowaniu spraw spadkowych (akt poświadczenia dziedziczenia) udziały będą wyglądały następująco: – 3/6 – jedna osoba, – 2/6 – druga osoba, – 1/6 – trzeci współwłaściciel.
Kupuję wyłącznie łącznie 5/6 od właścicieli udziałów 3/6 i 2/6. Pozostałe 1/6 pozostaje przy dotychczasowym współwłaścicielu.
Problem polega na tym, że udział 1/6 jest obciążony licznymi hipotekami przymusowymi na rzecz ZUS. Hipoteki dotyczą wyłącznie tego udziału. Dział III KW jest obecnie wolny od wpisów.
Po zakupie 5/6 chcemy bezpośrednio zawrzeć pomiędzy mną (5/6) a właścicielem pozostałej 1/6 umowę quoad usum. Będziemy wtedy jedynymi współwłaścicielami lokalu.
Umowa ma przewidywać w szczególności: – moje wyłączne korzystanie z całego lokalu na czas nieoznaczony, – brak prawa właściciela 1/6 do żądania kluczy, współposiadania i korzystania z lokalu, – możliwość wynajęcia przeze mnie całego lokalu bez dodatkowej zgody właściciela 1/6, – całość pożytków, w tym czynszu z najmu, przypada mnie, – ponoszenie przeze mnie wszystkich bieżących kosztów utrzymania lokalu, również przypadających na 1/6, oraz bieżących napraw i konserwacji, – wyłączenie z tego zobowiązań osobistych właściciela 1/6, jego zadłużenia, hipotek, odsetek i kosztów egzekucyjnych, – umowę na czas nieoznaczony, bez możliwości jednostronnego wypowiedzenia, – zamiar utrzymania ustalonego sposobu korzystania również w razie zmiany właściciela 1/6, w zakresie dopuszczalnym przez przepisy prawa.
Najważniejsze: strony chcą złożyć wniosek o ujawnienie w Dziale III KW roszczenia wynikającego z umowy quoad usum, w treści odpowiadającej:
„Prawo do wyłącznego korzystania z całego lokalu mieszkalnego wraz ze wszystkimi jego pomieszczeniami i przynależnościami przez współwłaściciela [imię i nazwisko] – na czas nieoznaczony”.
Prawo pierwokupu udziału 1/6 rozważałem, ale zrezygnowałem z niego ze względu na skalę obciążeń hipotecznych i możliwość przyszłej egzekucji lub upadłości właściciela 1/6.
Moje pytania są następujące:
Czy taka konstrukcja umowy quoad usum jest prawidłowa i skuteczna?
Czy opisane roszczenie może zostać w takim zakresie ujawnione w Dziale III KW?
Jak silnie wpis w Dziale III chroni właściciela 5/6 w przypadku późniejszego zbycia udziału 1/6?
Co stanie się z umową i wpisem quoad usum, jeśli udział 1/6 zostanie sprzedany w egzekucji komorniczej?
Jak sytuacja wygląda w przypadku upadłości konsumenckiej właściciela 1/6 i sprzedaży udziału przez syndyka?
Czy nabywca udziału 1/6 z egzekucji albo masy upadłości może skutecznie żądać dopuszczenia do współposiadania całego lokalu mimo wcześniejszej umowy quoad usum i wpisu w Dziale III?
Czy przy takim stanie faktycznym istnieje istotne ryzyko podważenia umowy przez wierzycieli właściciela 1/6, w szczególności na podstawie art. 527 i nast. k.c.?
Czy dla maksymalnej skuteczności umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, czy wystarczająca będzie forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi? Więcej… »

Pytanie: Kupiłam mieszkanie od dewelopera, czas wykończyć balkon. W akcie notarialnym mam uwzględnione, że na balkonie zrobię grafitowe/antracytowe płytki lub panele. Może to głupie, ale zastanawiam się czy faktycznie jestem zmuszona do położenia takiego koloru? Widzialam, ze dwóch sąsiadów ma drewniane, mój balkon wychodzi od strony ogrodu, nie od głównej ulicy. Moje pytania brzmią następująco: Czy faktycznie muszę położyć w takim kolorze jaki mam uwzględniony w akcie? Jakie konsekwencje prawne bym miała jeśli położyłabym drewniane i ktoś by na mnie „doniósł”? I w zasadzie to komu trzeba by donieść o czymś takim? A kolejne pytanie, czy przy sprzedaży mieszkania byłby z tego powodu „problem”? Więcej… »

Pytanie: Jak skutecznie sprawdzić czy dana nieruchomość nie jest obciążona “dożywotnimi lokatorami”? W księdze wieczystej nie ma takiego wpisu. Więcej… »

Pytanie: Chcę kupić mieszkanie docelowo na spółkę, ale tej spółki jeszcze nie założyłam. Czy mogę teraz podpisać umowę przedwstępną jako osoba prywatna, a następnie przed aktem notarialnym założyć spółkę i kupić mieszkanie już na spółkę?
Czy w takiej sytuacji potrzebna jest cesja umowy albo zgoda sprzedającego na zmianę kupującego? Czy ktoś miał podobną sytuację albo konsultował to z notariuszem / prawnikiem? Sprzedający dodatkowo boją się kupować na spółkę bo spółka nie odpowiada prywatnym majątkiem i boją się że zgłoszę upadłość. Więcej… »

Pytanie: Dwa lata kupiłam dom przez biuro nieruchomości, dom odebrany 10 lat temu. Niby dokumenty wszystkie były, biuro zapewniało że wszystko jest ok. Ostatnio przy przeglądaniu projektu zauważyliśmy że okno balkonowe jest na innej ścianie na poddaszu i jest zrobiona facjata czego nie ma w moim projekcie. W wydziale budownictwa również nie zostały dokonane zmiany. Nie widziałam tego kupując dom, myślałam że jak jest odbiór i płace pośrednikowi to wszystko jest w porządku. Czy wyjście na drogę sądową z poprzednimi właścicielami w ramach rekojmii w celu doprowadzenia dokumentacji do pokrycia się ze stanem faktycznym to dobre rozwiązanie? Planuje udać się w najbliższym czasie do prawnika lub radcy, ale zastanawiam się czy jest sens ładować się w koszty- czy sprawa do wygrania? Może ktoś miał podobnie? Więcej… »

Pytanie: Ojciec bierze kredyt na mieszkanie(nie mamy zdolności kredytowej). Mieszkanie spłacać będę ja z partnerem. Mieszkanie ma być nasze. Jak udokumentować to, że mieszkanie jest nasze, nie taty. W razie jego śmierci lub zmiany decyzji. Czy można zrobić darowiznę w trakcie spłacania kredytu? Lub spisać u notariusza dokument? Co będzie bezpieczniejsze? Więcej… »

Pytanie: Kupiłam nieruchomość na kredyt – podczas aktu notariusz zasugerował, że pierwsza transza z mojego banku na spłatę kredytu u sprzedającego będzie wyższa o kilkaset złotych niż zaległość sprzedającego wynikająca z zaświadczenia bankowego – tak dla bezpieczeństwa niby się robi. Mój bank kiedy otrzymał akt notarialny, powiedział że nie ma możliwości żeby 1 transza była większa niż wynika z zaświadczenia banku sprzedającego, więc musimy zrobić aneks do aktu notarialnego. Notariusz zrobił aneks ale policzył za to 800 zł ( za akt było już 2000 zł). Wydaje mi się, że to błąd notariusza, że niepotrzebnie zawyżył tę pierwszą kwotę w akcie. Jakie macie zdanie na ten temat? Więcej… »

Pytanie: W 2023 podpisałem umowę na kupno szeregowca na kredyt. Budowa została rozpoczęta kilka lat temu. (Rynek pierwotny, kupno na Kredyt)
Mam problem od dwóch lat z przeniesieniem na mnie własności. Czy w moim przypadku też ma zastosowanie fundusz gwarancyjny i odda mi w razie czego pieniądze? Umowa została podpisana po jego wprowadzeniu, ale budowa rozpoczęta przed – w trakcie obowiązywania starej ustawy deweloperskiej..
Obecnie nie wiem czy jest ryzyko że zostanę z kredytem, ale bez domu (deweloper jest niewypłacalny)
Deweloper przenosił akty już przed zmianą ustawy. Dodatkowo moja umowa została zawarta podczas obowiązywania nowej, ale już w okresie przejściowym. Więcej… »

Pytanie: Chodzi o zakup nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową na rzecz urzędu skarbowego albo znają temat od strony prawnej. Razem z mężem chcemy kupić działkę od osoby fizycznej. Problem polega na tym, że na działce wpisana jest hipoteka przymusowa urzędu skarbowego na ok. 1,5 mln zł. Właściciel prowadzi/posiada kilka spółek i z tego co wiemy, problemy dotyczą właśnie rozliczeń podatkowych. Dostaliśmy informację, że urząd skarbowy ma wydać promesę/zgodę, że po zakupie działki i wpłacie przez nas kwoty wynikającej z operatu szacunkowego, urząd wykreśli hipotekę przymusową z księgi wieczystej. Podobno wszystko ma być formalnie potwierdzone przez naczelnika urzędu skarbowego. I teraz pytanie do Was:
czy ktoś kupował nieruchomość w podobnej sytuacji?
czy taka procedura jest normalna i bezpieczna?
na co szczególnie uważać?
czy sama promesa urzędu rzeczywiście daje bezpieczeństwo kupującemu?
czy warto robić płatność bezpośrednio do US przez notariusza?
Nie ukrywam, że trochę nas stresuje zakup działki z tak dużą hipoteką, nawet jeśli urząd deklaruje jej wykreślenie po zapłacie. Więcej… »

Pytanie: Zakupilismy bliźniaka.
Według aktu notarialnego mamy zapis,że oddanie powinno być we wrześniu 2025 a przeniesienie własności w grudniu 2025 r.
Do tej pory lokalu mieszkalny nie został przeniesiony na nas i deweloper nie potrafi określić się kiedy to nastąpi. Oddanie techniczne miało miejsce 20 kwietnia 2026 r.
W akcie zapis
“W razie nie przeniesienia przez dewelopera na nabywcę lokalu mieszkalnego w terminie , Nabywcy przysługuje uprawienie do żądania od dewelopera kary umownej w wysokosci 0,01% wpłaconych przez nabywce kwot na poczet ceny lokalu mieszkalnego za kazdy dzien zwłoki.”
Dodatkowo wynajmujemy mieszkanie i ponosimy dodatkowe koszta .
Chcemy napisać wezwanie do zapłaty przez dewelopera.
Czy również możemy domagać się odszkodowania wynikającego z tego,że wynajmujemy nadal mieszkanie przez opóźnienia dewelopera i ponosimy podwójne koszty? Więcej… »