Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Sprawa wygląda tak na mojej działce i działce sąsiada znajduje się stare szambo jest ono od wielu lat nieczynne szambo na obu działkach jest po połowie jest bardzo duże sąsiad chce w całości wykorzystać to szambo na deszczówkę czy może użytkować je w całości czy raczej powinniśmy je podzielić na granicy działek. Dodam tylko że przez nie przechodzi rura po starej kanalizacji która kończy się przy moim domu obawiam się że woda może zacząć wpływać pod budynek

Odpowiedź: Szambo położone w połowie na Twojej i sąsiada działce jest wspólnym urządzeniem powiązanym z obiema nieruchomościami, bardzo podobnie traktowanym jak urządzenia służące do odprowadzania ścieków, studnia itp. – nie może nim dowolnie rozporządzać tylko jedna strona. Sąsiad jako współwłaściciel nie może korzystać z rzeczy wspólnej w sposób wyłączający drugiego współwłaściciela ani powodujący ponadprzeciętne uciążliwości (np. zawilgocenie, zalewanie budynku, odory). Zgodnie bowiem z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości ma obowiązek powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę – zalewanie gruntu lub fundamentów przez wodę z deszczowego szamba niewątpliwie byłoby takim zakłóceniem.

Podziemne zbiorniki na deszczówkę (zwłaszcza o większej pojemności) mogą wymagać zgłoszenia lub nawet pozwolenia na budowę, w zależności od pojemności i sposobu włączenia w system odwodnienia – to dotyczy również adaptacji istniejącego szamba, jeśli zmienia się sposób jego użytkowania. Niezależnie od kwestii formalnych, muszą być zachowane normy techniczne – odległości od budynku, granic, studni, instalacji itp. (2 m od granicy i 5 m od budynku, choć dla starych obiektów bywa różnie). Jeżeli stara rura kanalizacyjna z tego szamba kończy się przy Twoim domu, to przy napuszczaniu dużej ilości deszczówki istnieje realne ryzyko cofki lub przesiąków w stronę fundamentów, jeśli zbiornik nie jest idealnie odcięty i uszczelniony. Fizyczny podział szamba na dwie części (np. przegrodą na granicy działek) jest teoretycznie możliwy, ale wymaga ingerencji w konstrukcję zbiornika, co może naruszyć jego stateczność i szczelność oraz może wymagać zgłoszenia/pozwoleń jako przebudowa urządzenia budowlanego.

Technicznie bezpieczniej byłoby albo całkowicie zlikwidować istniejące szambo (oczyszczenie, dezynfekcja, rozbiórka płyty i zasypanie), albo pozostawić je jako bierny, odcięty element – a na deszczówkę zbudować nowy, prawidłowo zlokalizowany zbiornik na działce sąsiada. Jeżeli jednak decydowalibyście się na podział, powinno to być poprzedzone opinią konstruktora/budowlańca (ryzyko pęknięć i nieszczelności), uzgodnione w formie pisemnej (np. prosta umowa sąsiedzka z opisem, kto co użytkuje i kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody). Obawa, że woda z deszczówki może skierować się rurą w stronę domu, jest uzasadniona, jeśli stara instalacja nie została profesjonalnie zaślepiona i uszczelniona po likwidacji szamba. W świetle przepisów o immisjach (art. 144 k.c.) jakiekolwiek doprowadzenie do zawilgocenia Twoich fundamentów lub podtopień będzie bezprawnym naruszeniem Twojego prawa własności – masz prawo w powództwie cywilnym żądać zaniechania i ewentualnie odszkodowania. Dodatkowo, przy obecnych przepisach gminy potrafią reagować na niewłaściwą gospodarkę wodami opadowymi, jeśli istnieje zagrożenie dla sąsiednich nieruchomości lub środowiska.

Zaproponuj wiec sąsiadowi kompromis: albo całkowita likwidacja starego szamba i urządzenie nowego zbiornika na jego działce, albo wspólne, bezpieczne wykorzystanie (po odcięciu rury przy Twoim domu, sprawdzeniu szczelności i spisaniu umowy co do zasad użytkowania i odpowiedzialności). Nie zgadzaj się ustnie na rozwiązanie, które budzi Twoje obawy; jeżeli dojdziecie do porozumienia, spiszcie proste porozumienie co do: przeznaczenia zbiornika, podziału kosztów, odpowiedzialności za szkody, ewentualnej zgody na wykorzystanie Twojej połowy. Jeżeli sąsiad będzie chciał przerabiać szambo mimo sprzeciwu, to możesz zawiadomić nadzór budowlany, jeśli prowadzi roboty bez wymaganych zgłoszeń/pozwoleń, w razie realnego zagrożenia zalewaniem – powołać się na art. 144 k.c. i żądać powstrzymania się od takich działań (pismo przedsądowe, a ostatecznie pozew).