Sprzedaż zajętej / obciążonej nieruchomości przez dłużnika
Pytanie: Mam udzial 1/6 lokalu otrzymany po smierci mamy .Tato ma 3/4 i siostra 1/6 moja czesc jest zadluzona .Czy ja moge sprzedac moje udzialy osobie trzeciej i kwote uzyskana w calosci wplacic do komornika .czy mam o tym powiedziac komornikowi i czy on sie moze na to zgodzic ?dodam ze.suma uzyskana nie pokryje w calosci mojego zadluzenia i czy wtedy zwolniona zostanie hipoteka z wpisow ?
A ta część należąca do Pani jest zajęta przez komornika?
Tak sa wpisy w ksiedze a jedna jest pod tytulem przymusowej hipoteki czy jakos tak tylko nie wiem czemu nie zaznaczyli tam ze ja mam ulamek wlasnosci czyli 1/6 Mieszkanie te ktore posiadamy jest do remontu. RNie mamy pieniedzy na remonty ale nie mozna tego sprzedac bo sa wpisy na hipoteke. I szukam jakiegos rozwiazania z tej trudnej sytuacji
Odpowiedź: Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przez właściciela jest w pełni dopuszczalna. Przepisy nie wymagają zgody wierzyciela hipotecznego (np. banku) na samą sprzedaż, więc właściciel swobodnie może rozporządzać nieruchomością. Hipoteka nie blokuje samej transakcji – obciążenie “podąża” za rzeczą, bez względu na zmianę właściciela. Jednak hipoteki wciąż pozostaną i wierzyciel hipoteczny będzie mógł doprowadzić do egzekucji z takiej nieruchomości. Nowy właściciel staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym – odpowiada względem wierzyciela z nieruchomości do wysokości zabezpieczonej wierzytelności, niezależnie od wielkości zobowiązań poprzedniego właściciela. Nabywca nie odpowiada jednak osobistym majątkiem za dług zabezpieczony hipoteką, czyli nie można w takiej sytuacji prowadzić egzekucji na przykład z jego wynagrodzenia za pracę, z rachunków bankowych, ruchomości itd.
Częste jest jednak uzgodnienie pomiędzy stronami, że część ceny zakupu trafia bezpośrednio na konto banku, w celu spłaty zadłużenia i umożliwienia wykreślenia hipoteki, a pozostała część do sprzedającego.
Sprzedaż zajętej nieruchomości przez dłużnika też jest możliwa, jednak ma bardzo ograniczone skutki wobec postępowania egzekucyjnego – nie zatrzymuje egzekucji, a nabywca staje też się tzw. dłużnikiem rzeczowym. Po zajęciu nieruchomości przez komornika, dłużnik formalnie nadal pozostaje jej właścicielem i dlatego może ją sprzedać lub darować, jednak jak zaznaczyłem wyżej, czynność ta jest bezskuteczna wobec wierzyciela prowadzącego egzekucję z tej nieruchomości. Osoba kupująca zajętą nieruchomość nie nabywa żadnych środków obrony jako osoba trzecia, może jedynie uczestniczyć w egzekucji jako dłużnik rzeczowy i to z pełnej wartości nieruchomości. Można by załatwić z nabywcą tak, że on dokonuje zapłaty na konto komornika zamiast na konto zbywcy nieruchomości. Tak na marginesie, to nie sądzę że komornikowi uda się sprzedać 1/6 mieszkania i prawdopodobnie nawet nie dojdzie do opisu i oszacowania mieszkania – to są koszty które z góry pokrywa wierzyciel i powinien on zdawać sobie sprawę z tego że mieszkanie nie zostanie sprzedane.
Zaktualizowano 20 grudnia 2025 r.