Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Spodziewam się komornika znaczy kończy się sprawa przed sądem, grałem na zwłokę ale niedługo wyrok będzie prawomocny. Podsiadam nieruchomość, jest to nieduży domek, mam kupca. Czy realnie coś mi grozi za sprzedaż tej nieruchomości przed zajęciem komorniczym? I czy nabywca tej nieruchomości może mieć kłopoty?

Odpowiedź: Z jednej strony, sprzedaż nieruchomości przed zajęciem komorniczym (czyli zanim komornik dokona formalnego zajęcia w postępowaniu egzekucyjnym) jest prawnie – formalnie dopuszczalna i skuteczna wobec wszystkich, w tym również wobec ewentualnych przyszłych egzekucji. Oznacza to, że dopóki w księdze wieczystej nie ma wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, właściciel może ją swobodnie sprzedać, a nabywca uzyskuje pełnoprawny tytuł własności wolny od egzekucji. W takich przypadkach następuje odmowa wszczęcia wnioskowanego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, ponieważ nieruchomość nie należy już do dłużnika. Kluczowe jest jednak, aby akt notarialny został podpisany przed datą dokonania zajęcia przez komornika lub wpisem o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej – późniejsze zbycie nie chroni przed egzekucją.

W takim przypadku Panu – który zbył nieruchomość uniemożliwiając jej zajęcie przez komornika, ewentualnie zagraża odpowiedzialność w związku z art. 300 § 2 KK (Kodeksu karnego) który stanowi między innymi że kto, w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu zbywa składniki swojego majątku zagrożone zajęciem, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Istotne jest, czy zbycie domu równoznaczne będzie z udaremnieniem egzekucji, czyli czy nie posiada Pan żadnego innego majątku z którego komornik mógłby zaspokoić wierzyciela i czy pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu nie przeznaczy Pan na spłatę długu.

Przestępstwo z powyższego art. ścigane jest z urzędu, ale to nie oznacza, że postępowanie zostanie wszczęte; praktycznie komornik albo wierzyciel musiałby złożyć zawiadomienie o podejrzeniu tego przestępstwa, co wcale nie jest pewne. Wiara w to, że zawiadomienie finalnie spowodowałoby zaspokojenie wierzyciela, jest generalnie słabo rozpowszechniona w polskim społeczeństwie. I nie wiadomo też, czy prokuratura aby nie umorzyłaby postępowania.

Jak chodzi o nabywcę nieruchomości w Pana sytuacji, to teoretycznie wchodzi w grę uznanie czynności kupna – sprzedaży za bezskuteczną w wyniku wniesienia przez Pana wierzyciela skargi pauliańskiej, ale wierzyciel musiałby w tym celu wykazać, że nabywca nieruchomości wiedział, iż Pan jako dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Udowodnienie mu tego jest generalnie mało prawdopodobne.

Zaktualizowano 19 października 2025 r.