Sprzedaż mieszkania za połowę wartości osobie najbliższej
Pytanie: Moja mama chce sprzedać swoje mieszkanie (posiada je kilkanaście lat) osobie spoza rodziny. Ze środków ze sprzedaży chce kupić inne, tańsze mieszkanie które sprzedałaby mnie – synowi za połowę ceny. Kto poniesie koszty tych transakcji? Czy moja mama może sprzedać mi mieszkanie niedługo po jego kupnie za połowę jego wartości? Czy skoro na tym nie zarabia, zapłaci podatek od sprzedaży? Czy prawnie jest to dopuszczalne?
Odpowiedź: Twoja mama może legalnie przeprowadzić oba te kroki (sprzedaż swojego mieszkania, kupno tańszego i odsprzedaż Tobie za połowę wartości), ale trzeba pilnować kwestii podatku PIT od sprzedaży oraz standardowych kosztów notarialnych i PCC.
Jak chodzi o sprzedaż mieszkania obecnego mieszkania mamy osobie obcej, to koszty notarialne i PCC ponosi kupujący, chyba że strony umówią się inaczej. Po stronie mamy jako sprzedającej brak PCC, ale może pojawić się PIT, o cym w dalszej części porady. Jak chodzi o zakup tańszego mieszkania przez mamę, to znowu standardowo płaci kupujący, czyli mama: taksa notarialna, 2% PCC (jeśli rynek wtórny), ewentualnie wpis do KW. Strony mogą między sobą umówić się inaczej (np. podział kosztów), ale wobec urzędu skarbowego podatnikiem PCC jest kupujący.
Jak chodzi natomiast o sprzedaż tego tańszego mieszkania Tobie – synowi, to jako kupujący ponosisz taksę notarialną za akt, 2% PCC od ceny z umowy oraz opłaty sądowe. Umowa sprzedaży za cenę niższą od rynkowej jest ważna i dopuszczalna prawnie, także między rodzicem a dzieckiem. Organy podatkowe podkreślają, że sprzedaż za cenę poniżej rynkowej nie jest automatycznie traktowana jak darowizna, jeżeli strony faktycznie przewidują odpłatność. Przy dużym zaniżeniu ceny fiskus może wezwać do wyjaśnień, zbadać, czy cena nie jest fikcyjna i czy nie doszło częściowo do nieodpłatnego przysporzenia (element darowizny). Dlatego, chociaż umowa sprzedaży za połowę ceny jest możliwa, to warto mieć rozsądne uzasadnienie, jak stan techniczny, pilna potrzeba sprzedaży, czy jak w Waszym przypadku – relacje rodzinne i nie nie kombinować z fikcyjną ceną bez faktycznej jej zapłaty.
Skoro mama jest właścicielką tego aktualnego mieszkania ponad 5 lat, to sprzedaż jest bez PIT, niezależnie od tego, na co przeznaczy pieniądze ze sprzedaży. Jak chodzi natomiast o sprzedaż mieszkania tańszego które ma zamiar nabyć i odsprzedanie go Tobie – synowi wkrótce po zakupie, to rządzi tu zasada 5 lat: sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia co do zasady podlega 19% PIT, ale tylko od dochodu. A Dochód = cena sprzedaży – koszty nabycia (cena zakupu + koszty notarialne, PCC, ewentualne remonty udokumentowane). Jeżeli jednak mama kupi mieszkanie za np. 300 000 zł + koszty (np. razem 310 000 zł), a sprzeda Tobie za 150 000 zł, to nie ma dochodu, tylko strata, więc nie ma PIT od tego konkretnego zbycia, mimo że to przed upływem 5 lat. Generalnie jest co prawda tak, że jeżeli fiskus uzna, że część świadczenia była nieodpłatna (np. realna wartość 300.000, cena 10.000), to może próbować badać temat pod kątem podatku od spadków i darowizn, ale przy typowym zaniżeniu rodzinno‑rynkowym (np. połowa wartości) najczęściej traktuje się to jako zwykłą sprzedaż.
Konkludując, cały schemat jest co do zasady legalny i należy tylko zadbać o prawidłowe rozliczenia podatkowe (PIT, PCC), nie ukrywać faktycznych kwot transakcji i liczyć się z tym, że urząd skarbowy może zapytać o przyczynę niższej ceny i zweryfikować wartość rynkową.