Sprzedaż mieszkania a ulga mieszkaniowa: jak obliczyć, ile wydać, by nie płacić PIT
Pytanie: W 2023 roku sprzedałem mieszkanie za 335 tysięcy. Na mieszkaniu był kredyt hipoteczny 210 tysięcy który został zamknięty.
Mam czas do końca tego roku żeby kupić inną nieruchomość na własne cele aby nie płacić podatku. Czy muszę kupić za 335 tysięcy czy za 125 czyli dochód? Mieszkanie kupowałem w 2019 roku za 230 tysięcy
Odpowiedź: W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat płacisz 19% PIT od dochodu, czyli przychód (cena sprzedaży) minus koszty nabycia (cena zakupu + koszty okołotransakcyjne, jak notariusz, PCC, prowizje). W Twoim uproszczonym przykładzie: kupno 230 tys., sprzedaż 335 tys., więc orientacyjny dochód to ok. 105 tys. zł, choć faktycznie byłby niższy po doliczeniu kosztów zakupu i sprzedaży. Kredyt hipoteczny (210 tys. zł) nie ma znaczenia dla podatku – to sposób finansowania, a nie koszt liczący się do PIT. Fiskus bierze pod uwagę kwoty z aktów notarialnych: za ile kupiłeś i za ile sprzedałeś, a nie ile zostało Ci po spłacie kredytu.
Zwolnienie – tzw. ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – zależy od tego, jaką część przychodu (u Ciebie 335 tys. zł) wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie. Przy sprzedaży w 2023 r. masz czas do końca 2026 r., co zgadza się z tym, co napisałeś. Przepisy stanowią, że jeśli cały przychód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, to cały dochód jest zwolniony z podatku. Jeżeli tylko część przychodu przeznaczysz na cele mieszkaniowe, zwolniona będzie tylko odpowiednia część dochodu – reszta będzie opodatkowana 19% PIT.
Dochód zwolniony oblicza się proporcjonalnie według wzoru: dochód zwolniony = dochód x kwota wydana na cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży. Jeżeli wydasz na własne cele mieszkaniowe całe 335 tys. zł lub więcej, to ułamek w liczniku będzie równy 1 (lub większy), więc cały dochód (ok. 105 tys. zł) będzie zwolniony z PIT. Wtedy podatku nie zapłacisz wcale, choć nowe mieszkanie nie musi kosztować dokładnie tyle samo – ważne, żeby na cele mieszkaniowe wydane były wszystkie pieniądze z przychodu (w praktyce: co najmniej 335 tys. zł). Jeżeli natomiast wydasz na własne cele mieszkaniowe mniej, np. 200 tys. zł, to przychód: 335 tys. zł, środki wydane na cel mieszkaniowy: 200 tys. zł, proporcja: 200 / 335, i tylko taka część dochodu będzie zwolniona, a od pozostałej części zapłacisz 19% PIT.
A korzystne oferty kredytów hipotecznych polecam tutaj
Muszę wydać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na cel mieszkaniowy, jedno mieszkanie już mam. Myślałem by kupić dom letni, ale w moim budżecie są tylko domy rejestrowane jako sezonowe.
Mogę kupić małe mieszkanie w moim mieście i przeznaczyć je dla moich rodziców, ale oni będą mogli się do mnie przenieść za ok 10l, bo wychowują dzieci brata. Chcę do tego czasu mieszkanie wynajmować. Jak to zrobić by urząd skarbowy nie uznał, ze wydałem pieniądze na cele inwestycyjne?
Z góry dziękuję
Moss
28 maj 26 o 22:46
Możesz kupić mieszkanie za środki ze sprzedaży i czasowo je wynajmować, a mimo to korzystać z ulgi mieszkaniowej pod warunkiem, że docelowo ma ono rzeczywiście służyć Twoim własnym celom mieszkaniowym (np. Twoim rodzicom, a szerzej – Twojej rodzinie), a nie być typową inwestycją pod wynajem. Dom letniskowy/sezonowy jest bardzo ryzykowny – co do zasady nie jest uznawany za wydatek na własne cele mieszkaniowe, bo służy rekreacji, nie stałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Główny problem w Twoim planie to długi (ok. 10‑letni) okres wynajmu przed faktycznym zamieszkaniem rodziców – im dłużej lokal jest tylko wynajmowany, tym łatwiej urząd skarbowy uzna, że to jednak inwestycja. Dlatego należy dobrze udokumentować, że lokal jest od początku przeznaczony dla rodziców (zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych rodziny), wynajmować go w międzyczasie tylko prywatnie i bez cech biznesowego najmu.
admin
29 maj 26 o 04:51