Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Jestem właścicielem kilku działek. Podpisałem umowę przedwstępną na sprzedaż działki numer 1. Odbierając wypis z rejestru gruntów odkryłem wpis, że sąsiednia działka numer 2 (moja) jest przeznaczona do połączenia z działką numer 1. Co w tej sytuacji? Czy to przeszkadza w sprzedaży działki numer1?

Odpowiedź: Ewidencja gruntów jest rejestrem techniczno‑podatkowym i odzwierciedla m.in. projektowane podziały/połączenia działek, klasy użytków, właściciela itd., ale sama z siebie nie tworzy ani nie znosi prawa własności. Informacja o przeznaczeniu do połączenia zwykle wynika z uchwały rady gminy o scaleniu i podziale, decyzji administracyjnej w postępowaniu scaleniowym/podziałowym albo z dokumentacji geodezyjnej przygotowanej do połączenia działek jednego właściciela.

Sprzedaż jest dopuszczalna, dopóki Pan jest właścicielem działki nr 1 i nie podjęto decyzji/uchwały, która już zmieniła układ działek (scalenie i wtórny podział, po którym fizycznie powstały nowe działki o innych numerach i granicach). Kupujący powinien jednak wiedzieć, że w planie miejscowym mogą być ustalone zasady scalenia i podziału na danym obszarze i może zostać wszczęta procedura scalania, która obejmie także działkę nr 1; taki proces może bowiem zmienić kształt i granice nabywanej nieruchomości.

Sugeruję na chwile obecną wnieść u geodety/starosty o wyjaśnienie, skąd się wziął wpis o przeznaczeniu do połączenia przy działce nr 2 (czy to tylko projekt, czy jest już konkretna decyzja/postępowanie) oraz sprawdzić, czy dla obu działek są już ustalone nowe numery po połączeniu (projekt połączenia). Z kolei w gminie – w planie miejscowym sprawdzić wypis/wyrys z MPZP, czy teren obejmujący działki 1 i 2 jest objęty scaleniem i podziałem w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz czy rada gminy podjęła uchwały o przystąpieniu do scalenia. Natomiast w umowie przedwstępnej / ostatecznej doprecyzować, że sprzedawana jest działka nr 1 w aktualnych granicach i numerze ewidencyjnym, wprowadzić oświadczenie stron, że kupujący jest poinformowany o wpisie dotyczącym przeznaczenia działki nr 2 do połączenia z działką nr 1 i o ewentualnym ryzyku przyszłego scalenia, ewentualnie zastrzec, że jeśli przed podpisaniem umowy przyrzeczonej dojdzie do formalnego połączenia/zmiany numeracji, strony dostosują oznaczenie nieruchomości w akcie notarialnym.

Gdy rada gminy już podjęła uchwałę o scaleniu i podziale, a procedura jest na takim etapie, że geodeta wyznacza nowe działki, to notariusze często wolą wtedy poczekać na zakończenie postępowania, aby sprzedawać już nowe działki z aktualnymi numerami. Gdy w wyniku scalenia działka nr 1 ma przestać istnieć jako samodzielna jednostka ewidencyjna, a powstała nowa działka obejmująca dotychczasowe 1 i 2 – wtedy do sprzedaży doszłoby już tej nowej działki, a nie tej aktualnie jeszcze – nr 1.